Viviendas nuevas en Ñuñoa cuestan 45 veces el ingreso promedio por hogar de la comuna

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

Ñuñoa es de los sectores de la Región Metropolitana donde la oferta inmobiliaria está más acorde a los ingresos por hogar de sus vecinos. En Providencia, aunque los salarios promedio son más altos, los precios de los inmuebles están bastante más alejados, y se necesita de 84 sueldos para alcanzar el valor promedio de la oferta habitacional.

Hay comunas donde la oferta de casas y departamentos nuevos está más en sintonía que otras respecto a los ingresos de las familias que habitan ahí. Es lo que pasa en Ñuñoa, donde el ingreso promedio por hogar es de $2.295.026, según datos levantados por la Fundación Sol sobre la base de la última encuesta Casen. En este monto se incluyen los dineros provenientes tanto de salarios como de arriendos, jubilaciones y rentas del capital, en caso de que los hubiera. Con dicho nivel de ingresos, con 45 salarios se podría adquirir una vivienda nueva con un costo promedio de 4.237 UF (unos $104 millones).

Ñuñoa es de las comunas con menos diferencia entre sueldos y precios de los inmuebles promedio. Para Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, no es casualidad lo que está pasando en el sector: “Se ha visto un cambio en la tipología en oferta en esta zona. Antiguamente un porcentaje importante eran departamentos de dos y tres dormitorios, mientras que ahora el protagonismo lo tienen los de uno y dos, que son más económicos”.

Según datos de GfK Adimark, en la comuna hay una importante oferta de departamentos bajo el precio promedio, con opciones de uno, dos y tres dormitorios. Eso sí, los más grandes son muy inferiores en peso: hay tres veces más departamentos de un dormitorio y ocho veces más alternativas de dos dormitorios. En total, son 1.755 departamentos nuevos en stock . “El nivel de alternativas tiene mucho que ver con el plan regulador. La normativa permite densificar y los ejes por donde van a pasar las líneas de metro serán altamente densos. Hay un espectro de crecimiento”, agrega.

Mayores diferencias

El caso de Ñuñoa parece ser una excepción. Al hacer el ejercicio en siete comunas de la capital, solo ella se mueve bajo el umbral de los 50 ingresos para acceder al precio promedio de las viviendas nuevas en oferta. En Puente Alto la cifra llega a 101 salarios y en Peñalolén llega hasta los 238 salarios.

“Puente Alto es una comuna con dos espacios muy diferentes. El sector poniente hacia La Pintana es muy popular, y no tiene nada que ver con la zona oriente, con viviendas de mejor nivel. Es una comuna enorme y muy heterogénea”, explica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). El precio promedio de las casas llega a 3.242 UF, mientras que el ingreso promedio es de $726.208.

En Peñalolén, el escenario es mucho más drástico: mientras el sueldo promedio por hogar es de $809.778, el precio promedio de las viviendas llega a 7.838 UF. Para Domínguez, la explicación es clara: “La comuna tiene un sector popular amplio, pero al mismo tiempo hay una zona, más cerca de la cordillera, donde hay casas de alto estándar, desde cuatro mil hasta 10 mil UF, y la oferta inmobiliaria en la zona está concentrada ahí”.

Después de esas dos comunas, sigue Providencia, que, a diferencia de los otros dos casos, se caracteriza por ser muy homogénea. Entre los distintos actores hay coincidencia en que el alejamiento entre sueldos y precio de las viviendas se debe a las restricciones normativas impuestas por el plan regulador. “En Ñuñoa no hay límite de densidad, en Las Condes todavía quedan algunas zonas sin densidad, pero en Providencia ya no hay sitios para hacer departamentos pequeños”, destaca Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria.

La oferta promedio en la zona es de 7.889 UF, mientras que el ingreso por hogar llega a $2.307.348. De esta forma, se requiere de 84 sueldos para alcanzar el valor promedio que se oferta en Providencia, casi el doble que el de Ñuñoa.

Para Javier Varleta, una buena opción para las familias con salarios promedio está en el mercado de las viviendas usadas: “Si quieren vivir en Providencia, no tienen muchas alternativas para comprar un departamento nuevo. Sin embargo, antiguamente se construía un producto mucho más pequeño, por lo que ahí sí hay una oferta más amplia para este público”.

Otro camino es cambiar de comuna. “Si ya no pueden vivir ahí, lo más normal es que se vayan a lo más próximo, que son ciertos sectores de Ñuñoa y de Las Condes”, destaca Vicente Domínguez. Ahora bien, Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, no cree que este traslado sea masivo: “La gente que vive desde Pedro de Valdivia para arriba es la que está demandando el stock que hoy existe en Providencia y que también está concentrado desde esa zona para arriba. Esa gente tiene un poder adquisitivo mayor al promedio de la comuna”.

Las Condes versus Providencia

Las Condes y Providencia se mueven con la misma UF/m {+2} promedio, que es de 78, pero Las Condes tiene un precio promedio de vivienda más alto (8.619 UF), ya que dispone de casas muy caras, sobre las 21 mil UF. A pesar de lo anterior, requiere de 79 sueldos, cinco menos que en Providencia, para alcanzar el valor promedio de la comuna. La explicación es que los ingresos en Las Condes son más altos, con una media de $2.678.127.

Sin embargo, Javier Varleta destaca que Las Condes se diferencia más allá de eso con Providencia. “La primera tiene una oferta mucho más amplia, pues permite productos más pequeños, lo que hace que el valor absoluto de ese tipo de unidades sea más atractivo”, explica. Por ejemplo, la oferta de departamentos bajo cinco mil UF en Las Condes y Providencia es de uno y dos dormitorios, pero la primera tiene oferta bajo los 30 m {+2} .

Vicente Domínguez cree que Las Condes se diferencia de Providencia porque abarca más territorio, lo que permite que convivan barrios muy dinámicos y con una escala de precios distinta. “Hay varios mundos, el de Colón es distinto al de Kennedy; y el mismo Kennedy no se puede comparar con Rosario Norte”, destaca. Por ejemplo, el precio promedio en Colón a la altura de Manquehue es de 69 UF/m {+2} , mientras que en Kennedy a la altura de Gerónimo de Alderete es de 78 UF/m {+2} , según datos de GfK Adimark.

Con esto, Las Condes es la comuna con mejores perspectivas para acaparar el nicho de los hogares que se acercan a los $2,5 millones mensuales de ingresos.

Así lo cree Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas: “La comuna de Las Condes es la gran ganadora, porque recibe a la gente de Ñuñoa, que es aspiracional, y por otro lado también a aquellos residentes de Providencia que no tienen una amplia oferta para ellos en su comuna”. Según las cifras de GfK Adimark, los departamentos nuevos en Las Condes pueden llegar a costar desde 2.545 Unidades de Fomento.

EN ÑUÑOA HAY UNA IMPORTANTE OFERTA DE DEPARTAMENTOS BAJO EL PRECIO PROMEDIO, CON OPCIONES DE UNO, DOS Y TRES DORMITORIOS. ESO SÍ, LOS MÁS GRANDES SON MUY INFERIORES EN PESO: HAY TRES VECES MÁS DEPARTAMENTOS DE UN DORMITORIO Y OCHO VECES MÁS OPCIONES DE DOS HABITACIONES, SEGÚN GFK.

LAS CONDES Y PROVIDENCIA SE MUEVEN CON LA MISMA UF/M2 PROMEDIO, PERO LAS CONDES TIENE UN PRECIO DE VIVIENDA MÁS ALTO (8.619 UF), YA QUE DISPONE DE CASAS MÁS CARAS, SOBRE LAS 21 MIL UF.

2.687 UF
es el precio promedio  de las viviendas nuevas en oferta en la comuna de San Miguel.

7.889 UF
es el valor promedio  de las propiedades que conforman el stock en Providencia.

Qué va a pasar con los precios

“No hay ingredientes en el presente para que los precios suban sustantivamente”, destaca Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. A su juicio, si hay alzas en las viviendas, estas serán moderadas hasta 2017, año en que sí se verán subidas importantes de valor, entre el 8% y 10%, producto del cobro del IVA.

Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, estima que Las Condes presenta una estabilización de sus precios, pero no así Ñuñoa y Providencia: “Ñuñoa debiera seguir subiendo por la alta demanda que presenta, mientras que Providencia lo hará por su bajo stock “.

Oferta disponible según sueldo promedioConsiderando un crédito hipotecario a 20 años, con una tasa de 3,95%, un pie del 10% y un dividendo que corresponda al 25% de la renta, las familias con ingresos de $2.307.348 pueden acceder a una vivienda de hasta 4.355 UF, según los cálculos de una entidad bancaria. El ejercicio se aplicó al stock e ingresos de las algunas comunas analizadas. En Providencia, por ejemplo, de los 836 departamentos nuevos en oferta, solo 37 se mueven desde ese precio para abajo, es decir, el 4% de la oferta disponible, según GfK Adimark.

Entre vecinos de Las Condes, el sueldo promedio es de $2.678.172. Según los cálculos mencionados anteriormente, los hogares con dicho nivel de ingreso pueden acceder a viviendas de hasta 5.055 UF, que corresponden al 24% de la oferta actual, es decir, 380 departamentos.

Por último, en Ñuñoa las familias pueden optar a viviendas de hasta 4.332 UF. De los 2.426 departamentos en oferta en esa comuna, el 72% está bajo ese rango de precio, es decir, 1.755 unidades.