El difuso futuro del Mall Plaza Los Dominicos

Hace algunos días la municipalidad de Las Condes dio luz verde a la construcción de un centro comercial, a cargo del grupo Plaza, en Av. Colón con Padre hurtado. El recinto fue aprobado por una consulta ciudadana realizada hace cuatro años y se encuentra hoy con los permisos de edificación. Pese a esto, fuentes aseguran que no existe claridad en la construcción del recinto, ya que el proyecto se encuentra detenido desde entonces.

Tal como ocurrió hace un par de semanas en el sector de –donde los vecinos rechazaron la construcción del mall- en 2006 los residentes del sector Padre Hurtado tenían en sus manos el destino del terreno en Av. Colón. La en ese entonces estuvo enfocada en modificar la normativa vigente para que concibiera el espacio para fines comerciales. Recordemos que ese terreno era utilizado solo para usos culturales y educativos, antiguamente se ubicaba una sede de Inacap.

Al final, los vecinos aprobaron por 78 por ciento lo que sería el mall Plaza Los Dominicos.

Tras un retraso del proyecto, el municipio de Las Condes acaba de otorgar el permiso de edificación para llevar a cabo el propósito. El alcalde de Francisco de La Maza señaló a El Mercurio que se encuentra todo listo para que la empresa comience su construcción a fines de este año.

Lo cierto, es que la aprobación de los permisos está lejos de asegurar su construcción en el corto plazo. El proyecto, que debiera haber estado operativo a fines del año pasado, se encontraba paralizado por la crisis económica mundial y actualmente la fuerte competencia en la zona lleva a poner en cuestión su realización.

La cercanía a dos grandes centros comerciales consolidados, como el Mall Alto Las Condes y Portal La Reina, ambos propiedad de Cencosud, sumado a un centro comercial de escala vecinal o strip center a escasos metros, han instalado la incertidumbre acerca de la rentabilidad del plan.

Sobre todo, si le sumamos que Cencosud prevé una inversión de 65 millones de dólares para aumentar la superficie del Portal La Reina de casi 80 mil m² a más de 170 mil m². La propuesta de pretende potenciar el recinto al incorporar una multitienda París, más locales menores, salas de cine, un boulevard gastronómico, entre otras cosas.

Todo, con el objetivo de hacerle frente al grupo controlado por Falabella, replicando la lucha que tienen en la zona sur de Santiago, con Plaza Vespucio y Florida Center.

El Mall Plaza Los Dominicos contempla una inversión de 120 millones de dólares, para una estructura de casi 300 mil m² en tres niveles de superficie y seis subterráneos. Los cuáles estarán compuestos por dos tiendas departamentales (Falabella y Ripley), 5.000 estacionamientos, 120 locales especializados, un gimnasio, 6 salas de cine, una sala de arte del Museo Nacional Bellas Artes, una biblioteca pública y salas de teatro. Se suman Sodimac y un hipermercado Tottus, todos negocios de Falabella, principal controladores del grupo Plaza.

El imprevisible futuro de los centros comerciales en Santiago

La incertidumbre del grupo Plaza destaca un fenómeno central dentro de los procesos que está viviendo Santiago.

La instalación de una multiplicidad de centros comerciales, tales como Costanera Center, Portal Ñuñoa y Mall Plaza Egaña, entre otros, hace necesariamente preguntarnos sobre el número de equipamientos comerciales que puede tener la ciudad hasta saturarse. Dicho de otro modo, la expansión de estos megaproyectos requiere reflexionar sobre el impacto, la factibilidad y rentabilidad que tendrán los mismos en el mediano plazo.

Los expertos señalan que todavía no existe un punto de saturación respecto a la demanda de estos recintos, lo que se explica en gran parte por el aumento sostenido del ingreso familiar en los últimos años. Este hecho, determina que en la actualidad el radio mínimo de influencia que necesita un centro comercial para sustentarse se haya visto notablemente disminuido. Mientras más gasten esos hogares, menor será el radio de influencia requerido para generar el volumen de venta mínimo.

Como es de suponer, esta situación dista bastante al variar el gasto por hogar entre las distintas comunas, de modo que un área más próspera exigirá menos hogares para alcanzar las ventas que rentabilicen la inversión. Lo anterior, explica hasta cierto punto la concentración de esta clase de proyectos en la zona oriente de la ciudad.

Pese a esto, el crecimiento general del PIB chileno y su impacto positivo sobre los ingresos familiares han incidido a que en todas las zonas de Santiago, y probablemente del país, haya disminuido la cantidad de hogares que viabilizan un centro comercial.

Este hecho, sumado a la baja regulación existente, explica que Santiago haya visto y vea en los próximos años un crecimiento sustancial de estos recintos. La demanda de espacios físicos en escalas de tiempo reducidas y el poder adquisitivo cada vez mayor de los hogares parecen influir en la ubicación cada vez más colindante y céntrica que tienen al presente los centros comerciales.

Hace algunos años el hallazgo de un sitio eriazo en los extramuros de la ciudad era indispensable para pensar en hacer un mall. Hoy esos requisitos han ido desapareciendo y se están conquistando mercados consolidados, pero no cubiertos, como Ñuñoa o La Reina, o que se han densificado fuertemente, siendo ejemplos Las Condes y Santiago-Estación Central.

Más allá de la opinión que uno tenga al respecto, la normativa vigente parece dejar en manos del mercado y la inversión privada el diseño y la planificación urbana, y como hemos visto hasta el momento en términos comerciales los malls están lejos de ser un mal negocio para los grandes grupos económicos. Por tanto, en el futuro habrá que acostumbrarse a la proliferación espontánea de centros comerciales, como hasta ahora, o se hace necesario delinear políticas concretas que apelen a regular la ubicación y el impacto que pueden llegar a tener estos mismos espacios en nuestras ciudades. Me inclino por la segunda opción.