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La semana pasada, una noticia aparecida en la prensa llevaba el título “La única alternativa real para rechazar un proyecto con problemas es cuando ya está terminado”. Lo que se planteaba ahí eran las dificultades con las que se encuentran los directores de obras de las municipalidades para hacer su trabajo de fiscalización. Más allá de los problemas en la fiscalización, esta situación también pone en evidencia otros fenómenos que tienen que ver con una precariedad en el mercado inmobiliario chileno.
Los profetas neoliberales como Friedrich Hayek mencionan constantemente la idea del mercado y su “mano invisible” como un juego en el que algunos ganan y otros pierden, pero en el que todos obedecen las mismas reglas, con el mismo rayado de cancha. De ahí la importancia de que a la gente se le “deje competir” sin distorsiones como proteger a unos en “detrimento” de otros; la igualdad se daría en la medida que todos partimos con las mismas posibilidades, dadas por las reglas parejas, que no es más que el “Rule of the Law”, el Estado del Derecho.
Al margen de lo discutible que todo esto puede ser (especialmente en relación a la “igualdad en la partida” que una vez le escuché a Leonidas Montes), este modelo sirve para discutir sobre la precariedad del mercado inmobiliario en Chile, y particularmente en zonas con intensa actividad en sectores de Santiago.
Las reglas del juego
Lo señalado por el artículo, en relación a la fiscalización, tiene que ver con el problema de las reglas del juego. En el caso chileno se cuenta con una serie de normas que tienen que ver con las ordenanzas y leyes generales y los planes reguladores que definen ciertas restricciones según lo estipulado por cada municipio. La manera de hacer efectivas estas “reglas del juego” tiene que ver justamente con el cumplimiento de las normas, lo que (en una cultura empresarial “poco proactiva”, digamos) recae principalmente en la labor de las direcciones de obra.
Aquí se presentan bastantes problemas. En el artículo, por un lado, se señala de parte de los directores de obra que “no hay recursos humanos ni presupuesto para hacer inspecciones periódicas, ya que éstas deben hacerse cada día para que sean efectivas y no tenemos un ejército de inspectores para realizar esas tareas”. Ahora, a esto se le suma que el trabajo normal que desde los municipios se realiza tiene que ver con las normas urbanísticas y los planos reguladores, no sobre aspectos técnicos de la construcción, por lo que hay algunos estándares mínimos que la ley exige pero que corren grandes probabilidades de no cumplirse, y tampoco ser fiscalizados. En el MINVU dicen que “al momento de la recepción final del edificio o condominio, el director de obras se focalizará en materias urbanas, que son de su directa competencia. En la recepción final no se pueden advertir problemas del hormigón o de la impermeabilidad de los materiales. Además, la gran mayoría de las deficiencias aparecen después de que el comprador recibe el inmueble”.
La oferta
En cuanto aparecen conflictos entre quienes ofertan (las inmobiliarias y constructoras) y la demanda (los consumidores), el abogado de la Fundación Chile Ciudadano, Tomás Fabres, sostiene que “no sirve de nada ampliar los plazos de garantía porque las inmobiliarias argumentan en los juicios que las fallas se deben a falta de mantención. De hecho, en los últimos años se ha masificado la entrega de manuales de mantenimiento a los propietarios. Con eso se protegen”. Por otro lado, denuncia que, en caso de producirse fallos en favor de los consumidores, “es casi imposible cobrar las indemnizaciones porque las empresas operan a través de sociedades, que parten con un capital mínimo. Cuando empiezan a construir aumentan explosivamente sus fondos y luego, al cabo de los cinco años que dura un juicio, vuelven a presentar un capital pequeño y casi sin bienes”.
A esta proliferación de este tipo de “delitos de camisa y corbata” por parte de las empresas inmobiliarias, se suman otras situaciones que también hablan de una mala calidad de la oferta. Según opiniones como la de Arturo Torres, por ejemplo, existe un producto cuyo valor está inflado por los subsidios habitacionales, que promueven la existencia de productos que no alcanzan una calidad para ser competitivos. La distorsión de los subsidios hace que no sea necesario mejorar el producto como sí ocurriría en una competencia real de la oferta.
La demanda
Probablemente el fenómeno más interesante tenga que ver con la demanda, puesto se conecta con fenómenos que han ido apareciendo a nivel ciudadano. Aquí es evidente el desigual nivel de información de los consumidores, asunto que parece estar modificándose lentamente mediante iniciativas colectivas como la misma Fundación Chile Ciudadano y anuncios como la creación de una Asociación de Consumidores Inmobiliarios. Esto va en la línea de diversas posturas que plantean un nuevo espacio para el empowerment ciudadano, una fértil plataforma para el ejercicio de la micropolítica. El mismo Arturo Torres planteó una vez, en un interesante artículo titulado “Teoría del Murmullo”, que “en chile se consume mala arquitectura porque la gente está dispuesta a pagar por ella”. Extrapolando esta situación a otros mercados, se cuenta en el mundo con referentes en los que el mercado debe responder con una mejor oferta simplemente para poder seguir siendo competitivo. Finalmente todo depende de lo que prefieran los consumidores. Ahora, el problema es que la oferta inmobiliaria en chile ha probado ser poco creativa y nada de arriesgada, ni siquiera cuando aparecen nuevas demandas que podrían abrir mercados.
De todas maneras, de parte de la defensa de los derechos de los consumidores aparecen nuevos referentes de fallos judiciales y prácticas organizativas. En chile, más del 80% de los litigios se fallan en favor de los consumidores. Por otro lado, a pesar de las prácticas financieras irregulares de las inmobiliarias, en el MINVU sostienen que “la responsabilidad legal no caduca porque la empresa cambie de nombre o de giro, son las personas que están detrás las que responden, incluso con sus patrimonios personales”.
La importancia de una cultura del consumidor
En el tema del consumo de algún bien o servicio en particular, como en el caso del mercado inmobiliario, existen posibilidades asociadas a generar una cultura ciudadana, que mucho más allá de una “cultura del consumismo” (en la que nos quedamos empantanados criticándola), incorpore una “cultura del consumidor”.
A mi parecer, lo más interesante es que, viendo los ejemplos, parece que tenemos la posibilidad de avanzar hacia nuevas prácticas colectivas. Mejorar la calidad del mercado inmobiliario pasa fundamentalmente por acciones a nivel colectivo, fortaleciendo grupos intermedios entre el consumidor individual y las instituciones públicas. Finalmente tanto la construcción social de las “reglas del juego” del mercado, como la organización y construcción de una demanda, pasan por lo que decidamos hacer en conjunto. Me parece que una mirada más optimista para integrar el desarrollo económico y social en procesos intensos como la renovación de nuestras ciudades, podría determinar que multipliquemos el valor de nuestros contextos urbanos, es decir, la calidad de vida que ofrecen.
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buen articulo, buenos puntos.
claramente veo en el abuso inmobiliario un exceso de permisividad legal. Aun cuando en las DOM hubieran ejercitos de arquitectos, se revisaria lo mismo (solo la normativa urbanistica).
me parece que desde el estado se debe adoptar la actitud activa que dice el autor.
nadie debe revisar la normativa de seguridad, no es urbanistica.
la ley no condiciona las especificaciones tecnicas.
nadie vela (legisla, revisa, exige) acerca de la calidad de construccion, a excepcion del cortafuego y la normativa termica (que tampoco la oguc obliga a exigir).
en resumen, falta ley, falta fiscalizacion, sobra patudez y desidia.
Estimados
Muy acertado el post, y sin duda una de la claves de la solucion es la formacion de una “conciencia del consumo” que por lo demas es la clave para una serie de problemas de Chile; la organizacion social. De hecho, los paises en donde el mercado es exitoso, poseen ademas una cultura de organizacion social muy fuerte y antigua.
Sin embargo hay que mencionar lo desgastada de la etica profesional que se vive dentro de la Obra en construccion. Contratos leoninos en contra de los contratistas, Inmobiliarias y constructoras que patean los pagos adeudados hacia las pymes del rubro hacia periodos de hasta años; y por ultimo y a consecuencia de lo anterior, una cultura de trabajo de competividad perversa, donde a nadie le interesa la Obra, sino hacer rapido la pega para salirse luego…….
¿suena a nuevo? me parece que en el negocio del retail tambien se estila lucrar a costo de las espaldas del mas chico, PATEANDO LOS PAGOS, sin embargo esto no se trata de vender frutas sino de obras de arquitectura en donde vive gente.
la cultura laboral dentro de las obras en Chile, es lejos las mas desvastada y estresante, y a medida que los actores se reducen, las grandes inmobiliarias han aprendido a maximizar sus utilidades, a cuenta de la capacidad de endeudamiento de todo el mundo bajo la piramide…..el resultado es evidente, casas que se deshacen a la primera lluvia.
por supuesto, nadie esta dispuesto a revisar los contratos, a estas alturas nadie se puede bajar de la bicicleta.
gracias
El consumismo contructivo ha llegado a Chile de manera definitiva, pesimos diseños , mala calidad de terminaciones y espacios innabitables por lo reducido.
Hay una gran cantida de arquitectos que se han entregado a este consumismo contructivo de manera muy poco profesional y etica , un buen arquitecto entrega espacios dignos que realzan la vida de sus usuarios y no la empobrecen con diseños que solo buscan el metro cuadrado vendido, la mala publicidad y bonitos dibujos hacen caer a muchos incautos en verdadaros infiernos urbanos en que ya no se pueden cambiar.
Lo que mas me preocupa de los edificios Paz, es que cuando se den cuenta de que son feos y moles gigantes que le quitan vida a la ciudad, va a ser un problema gigante botarlos. Van a quedar ahi por años. Cómo van a hacer pa botar edificios tan grandes?????
el problema no va porque sean “feos” y tampoco le quitan vida a la ciudad. En verdad lo que han hecho esos edificios, por lo menos en mi barrio, santiago centro (al sur de la alameda) es todo lo contrario, darle vida a la ciudad. Gracias a estos proyectos han desaparecido muchos cités, han sido construidos muchas veces botando viejas casas de adobe, que eran peligro público, han arreglado veredas, hecho areas verdes, en difinitiva han renovado demaciado el barrio, algo verdaderamente positivo. Lo malo es que estos edificios, como vivienda son un desastre, no TODOS tampoco, pero una gran cantidad, diseños que a veces llegan a la estupidez, departamentos con espacios en que no se puede habitar como es debido. Por esto lo que debiera hacerse es NORMAR, realizar normas que rigan los espacios dentro de los departamentos, normar su calidad material, etc. A su vez los compradores deben ser más exigientes y no aceptar si un departamento no cumple con nuestras espectativas.
son horribles. repoblar el centro de santiago fue una buena idea, pero como se hizo, a la chilena, se aprueba el proyecto y despues se deja que funcione como funciona el mercado, solo. vivir al lado de una de esas moles es horrible. te quitan luz, la suciedad es impresionante, son como callampas…esta bien que hallan botados casas de adobe, pero no a ese costo. aun nose como van a hacer para botarlos cuando se den cuenta del daño que le hacen a la ciudad.
El problema de alegar por la calidad de la obra habitable se vuelve triste cuando la persona afectada además posee una hipoteca
Si en el contrato de compraventa aparecieran todos los detalles técnicos de la construcción, dibujados como detalles constructivos, tales como tipo de hormigón, tipo de acero, pinturas, etc además de las garantías y vida útil de los materiales, el vendedor no podría esquivar responsabilidades.
Por ejemplo, si el mortero del muro de ladrillo se sale raspandolo con el dedo, cuando la proporción descrita en el contrato no tiene ese comportamiento, demostraría que ese muro no fue lo acordado en el contrato, obligando a los constructores calcular mejor su margen de ganancia al tener que revisar continuamente que se respetan las especificaciones (o en caso peor, que los diseñadores no ahorren acero)
Creo que más allá de lo que comenta Pablo, el ejemplo más palpable del caos urbano que genera la “libre competencia” inmobiliaria, es la calle Santa Isabel y su entorno. Un desorden sucio e inhabitable por dentro y por fuera, edificios en todas direcciones y orientaciones. Ese es el punto, más allá de que sean feos (que lo son), era tan fácil permitir la misma densidad con un orden claro, con una altura fija, con una obligacion de pareo y otras soluciones obvias para formar barrios, unidad, perpectivas, ciudad.
Lamentablemente Pablo, pasarán muchos años…. nadie los va a botar… tendrán que caerse solos, aunque algunas veces me he imaginado con una flota de boings estrellándome contra todos y cada uno de ellos.
el consumidor en chile paga por mala construccion y mala arquitectura, no es critico con el producto. carece de informacion como para comprar informadamente.
hola. QUE TAL? Soy un tipo que cree que hay que exigir más a las empresas constructoras, pero esas exigencias deben venir, sobre todo, de las autoridades. vivo en un país en donde existen el subsidio habitacional, libreta de ahorro para la vivienda y otras cosas parecidas. En otros países sueñan con eso (moré muchos años en Argentina y nunca escuché esos términos), pero los entes de gobierno deberían fiscalizar, por ejemplo, que las empresas no hagan amistad con el desmadre, creando una Superintendencia de Inmobiliarias y Constructoras. si varias viviendas en una población o departamentos en un edificio presentan el mismo problema (goteras, perdida de la pintura, etc.) se puede hacer un reclamo a la Superintendencia y, a parte de tener que reparar lo mal construido, si los reclamos son reiterados, deberá pagar una fuerte multa y soportar restricciones al momento de solicitar nuevos permisos para construir (me gusta cuando los empresarios que se pasan de listos son tratados como se merecen).
Comparto la solicitud de el otro arquitecto, que exige un documento que liste las especificaciones técnicas de la construcción, PERO HAY QUE TENER CUIDADO ya que una empresa chanta bien podría falsificarlo y colocar en él cosas que no son ciertas. Tal vez se pueda ver “si el mortero del muro de ladrillo se sale raspandolo con el dedo”, pero no se puede desarmar la casa entera para corroborar la veracidad del papel que lista las especificaciones técnicas.
No sé cómo se harán las cosas cerca de MONTERREY o MIAMI, pero no por nada en Estados Unidos se hizo la película Infierno En La Torre, donde un edificio ardía en llamas, mientras se servía en él una GRAN COMIDA, porque los materiales utilizados para su construcción noeran los adecuados.