Plataforma Urbana

(El Mercurio, 21/08/2008)

La única alternativa real para rechazar un proyecto con problemas es cuando ya está terminado. Por Rodrigo Silva C.

Los directores de obras de los municipios reconocen que no existe la capacidad para fiscalizar, durante la fase de construcción, la gran cantidad de proyectos inmobiliarios que se llevan a cabo en sus comunas.

El secretario de la Asociación Nacional de Directores de Obras, Miguel Ramos, explica que “no hay recursos humanos ni presupuesto para hacer inspecciones periódicas, ya que éstas deben hacerse cada día para que sean efectivas y no tenemos un ejército de inspectores para realizar esas tareas”.

El jefe de la división de desarrollo urbano del Ministerio de la Vivienda, Luis Eduardo Bresciani, agrega que los directores de obras de los municipios “no son inspectores técnicos, sino que están encargados de velar por el cumplimiento de las normas urbanísticas y los planos reguladores”.

“Al momento de la recepción final del edificio o condominio, el director de obras se focalizará en materias urbanas, que son de su directa competencia. En la recepción final no se pueden advertir problemas del hormigón o de la impermeabilidad de los materiales. Además, la gran mayoría de las deficiencias aparecen después de que el comprador recibe el inmueble”, dice.

Sin embargo, afirma, la ley les permite visitar obras en cualquier momento de su construcción e imponer multas cuando se detectan fallas.

De hecho, pueden aplicar sanciones que alcanzan el 20% del valor del proyecto inmobiliario y están capacitados para paralizar una faena cuando hay riesgo evidente de derrumbe, entre otras falencias graves.

La Ley de Calidad de la Construcción, promulgada en mayo de 2005, establece tres tipos de plazos (3, 5 y 10 años) para cobrar garantías ante eventuales deficiencias, desde terminaciones mal hechas hasta severas fallas estructurales. “Ahora la responsabilidad es clara y es de la empresa que vende el proyecto”, asegura el jefe del Minvu.

Sin embargo, el abogado de la Fundación Chile Ciudadano, Tomás Fabres, sostiene que “no sirve de nada ampliar los plazos de garantía porque las inmobiliarias argumentan en los juicios que las fallas se deben a falta de mantención. De hecho, en los últimos años se ha masificado la entrega de manuales de mantenimiento a los propietarios. Con eso se protegen”.

Reconoce que si bien más del 80% de los litigios se fallan a favor de los afectados, “es casi imposible cobrar las indemnizaciones porque las empresas operan a través de sociedades, que parten con un capital mínimo. Cuando empiezan a construir aumentan explosivamente sus fondos y luego, al cabo de los cinco años que dura un juicio, vuelven a presentar un capital pequeño y casi sin bienes”.

Bresciani refuta a Fabres: “La responsabilidad legal no caduca porque la empresa cambie de nombre o de giro, son las personas que están detrás las que responden, incluso con sus patrimonios personales”.

“El Minvu está trabajando en entidades certificadoras de calidad que, si bien no serán obligatorias, darán más confianza a las empresas y a las personas”, agrega Bresciani.

Propuestas para mejorar la fiscalización de las obras

Luis Eduardo Bresciani, del Minvu, dice que en el ministerio están por la idea de potenciar las direcciones de obras municipales inyectándoles más fondos. “Una forma podría ser que los permisos de edificación que pagan las empresas inmobiliarias sean destinados a mejorar el presupuesto de las direcciones”, propone.

Tomás Fabres, abogado de la Fundación Chile Ciudadano, organismo que presta asesoría legal a afectados por viviendas con problemas, plantea que “debieran crearse seguros obligatorios a la calidad de la construcción, tal como existen en España y Estados Unidos, para que el comprador afectado reciba una indemnización más rápido y no después de cinco años de juicio contra la empresa, porque se entenderá directamente con la compañía de seguros”.

“Vamos a crear la Asociación de Consumidores Inmobiliarios para agrupar a todas las víctimas de estos problemas”, anunció.

La visión crítica de los expertos

Luis Eduardo Bresciani
Jefe de la división de desarrollo urbano del Ministerio de Vivienda.

“La gente debe informarse a fondo y exigir sus derechos. Tienen que ser más rigurosos con las empresas. Hay que tener en cuenta que el mercado es imperfecto porque no todos los compradores tienen acceso a la misma información”.

Miguel Ramos
Secretario de la Asociación Nacional de Directores de Obras.

“La legislación permitía mayor fiscalización en el rubro inmobiliario, incluso revisiones por etapas, pero todo eso cambió hace muchos años. Es difícil que las direcciones de obras volvamos a lo que éramos antes, porque casi todo ha quedado en manos de las empresas”.

Tomás Fabres
Abogado de la Fundación Chile Ciudadano.

“Hemos recibido 60 denuncias de viviendas nuevas con fallas en los últimos días. En Chile se está construyendo cada vez peor, y eso lo demuestra el crecimiento del servicio de posventa, que no es otra cosa que la reparación de falencias originadas durante la construcción”.