Ventas de departamentos nuevos de menos de 50 m {+2} crecen 72% en un año

Por: María de los Ángeles Pattillo.

A pesar de este fuerte nivel de demanda, la oferta aumentó de forma moderada en el mismo lapso por las restricciones normativas de varias comunas de la capital. De las 14.837 unidades disponibles, más de 11 mil se van a entregar después de 2016, dando cuenta de la fuerte inclinación de este nicho hacia el inversionista.

El mercado de los departamentos nuevos de superficies de menos de 50 m {+2} ha mostrado un fuerte dinamismo en el Gran Santiago. Según datos de GfK Adimark, en el tercer trimestre de este año se promesaron casi tres mil unidades más que en el mismo período del año anterior. Con esto, la cifra de venta subió un 72% al pasar de 4.075 a 7.011 viviendas.

Distintos actores del mercado estiman que el incremento se explica por la próxima incorporación del IVA en el precio de las viviendas nuevas. Quienes adquieran una propiedad durante 2015 quedan exentos del impuesto, independientemente del nivel de avance del proyecto inmobiliario. También estarán liberados quienes compren durante 2016 viviendas que sean terminadas de construir ese mismo año. Para el resto, se cobrará el IVA a esta operación.

Según un levantamiento de GfK a 800 personas que visitaron salas de ventas en el Gran Santiago, el 63% estaba adelantando su decisión de compra a causa de la reforma tributaria. A juicio de Javier Varleta, gerente inmobiliario de la firma de investigación de mercado, se trata en su mayoría de inversionistas: “La actual es una oferta pensada para su posterior renta y eso se nota en las fechas de entrega, muy extendidas”. De las 14.837 viviendas en stock al cierre del tercer trimestre de este año, 11.086 debieran ser recibidas desde 2017 en adelante.

Los datos de GfK indican que las ventas de departamentos pequeños representan el 56% del mercado total. En la Cámara Chilena de la Construcción (CChC ), las cifras, incluso, muestran una inclinación aún mayor hacia las unidades bajo 50 m {+2} , las que según sus estimaciones abarcan el 63% de las ventas totales. Javier Hurtado, gerente de estudios de la entidad gremial, atribuye este dinamismo a fuertes cambios demográficos: “Lo que más crece en el último tiempo es la vivienda unipersonal como resultado de que los jóvenes están teniendo más acceso al crédito y también hay más gente que demanda unidades pequeñas, como separados o personas de la tercera edad”.

Oferta no crece al mismo ritmo que la demanda

Aunque la comercialización de esta unidades subió más de un 70% en un año, la oferta en ese mismo lapso solo aumentó un 23%, al pasar de 12.075 a 14.837 viviendas disponibles. De las comunas con mayor stock disponible hubo dos que incluso redujeron sus opciones disponibles: Independencia y La Florida (ver infografía).

“En La Florida está más influenciado por la escasa oferta de terrenos existentes en las zonas más atractivas para este producto. Mientras en Independencia la oferta baja considerablemente debido a un cambio normativo que contrajo la inversión inmobiliaria”, explica la gerenta comercial de Paz Corp, Claudia Zapata.

Estación Central es la única de las comunas con vocación hacia viviendas unipersonales que no ha endurecido su regulación para departamentos pequeños. “Hay varios congelamientos o restricciones que impiden seguir haciendo estas unidades, por lo que se debiera mantener un equilibrio en la oferta o incluso bajar”, advierte Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, quien cree que Estación Central en particular está recibiendo un exceso de oferta.

En la CChC ven el escenario global con preocupación. “Hay una discusión a nivel de ciudad, no de municipio, que no se ha dado. Sin una buena política pública, vemos por un lado exceso de congelamientos y, por el otro, se terminan por extradensificar puntos con mala normativa y donde quedan barrios de mala calidad”, indica Hurtado.

Precios suben 13% en doce meses

Para Hurtado, otro efecto negativo de las actuales restricciones regulatorias se da en los precios. “Cuando no hay decisiones políticas para mirar a largo plazo, se genera escasez de terreno y las unidades terminan siendo más caras. Al final no se permite que el mercado opere más libremente”. Según GfK, si en el tercer trimestre de 2014 el precio promedio de los departamentos chicos era de 50,3 UF/m {+2} , este año la cifra subió un 13%, llegando a 57,1 UF/m {+2} .

Esta alza ha incidido directamente en las superficies, cree Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas. “Los departamentos tienden a hacerse más pequeños para mantener precios atractivos, porque los sueldos no han subido al mismo ritmo que el valor de las viviendas”, dice.

Desde GfK indican que el tamaño promedio de este tipo de propiedades es de 39,4 m {+2} , pero según la experiencia de Villagrán el nicho que se mueve en torno a los 30 m {+2} es el más dinámico. “Las personas se han debido acostumbrar a vivir en espacios más reducidos. La UF/m {+2} se encarece y, al momento de cerrar la compra, muchos deben ajustarse a unidades más pequeñas”, agrega el gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, Ignacio Droppelmann.

Para que un departamento sea interesante para los inversionistas, este no debiera superar las dos mil UF cree Ergas, mientras que Villagrán estima que hasta las 2.800 UF puede ser atractivo en ubicaciones premium . “Hay un tope máximo, porque si no, baja la rentabilidad y conviene invertir el dinero en otro instrumento financiero”, indica el ejecutivo de Empresas Armas.

El precio promedio de las viviendas sub 50 m {+2} en Las Condes es de 4.232 UF, mientras que en Ñuñoa es de 3.011 UF. En cambio, hay valores más asequibles en comunas como Quinta Normal (1.646 UF), Estación Central (1.829 UF) e Independencia (1.918 UF).

2.381
UF es el valor promedio en la capital de las viviendas de menos de 50 m2.

66%
subió la UF/m2 promedio de estos inmuebles entre el tercer trimestre de 2011 y el mismo período de 2015.

39,4
metros cuadrados es la superficie promedio de estos departamentos.

Diseño ahora se enfoca en espacios funcionalesEl diseño de espacios cada vez más funcionales e integrados es lo que predomina entre la oferta actual de departamentos de menos de 50 m {+2} . La evolución de la cocina, por ejemplo, es un reflejo de esta tendencia. “La inclinación es hacia la flexibilidad. Se comenzó con cocinas americanas y ahora ni siquiera se incorpora el mesón fijo, pues es la persona la que decide separar el living de la cocina”, dice Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario.

La conexión entre living-comedor, cocina y el mismo dormitorio también se soluciona a través de puertas correderas, destaca Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas. “Con mejores distribuciones internas se saca más provecho al espacio”, señala.