Reducción de alturas en Providencia provocaría alzas de precios de hasta 12% en departamentos nuevos

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

Son siete barrios los que actualmente se encuentran congelados hasta que se aprueben los cambios en el plan regulador comunal. Con la nueva norma se debieran ajustar los precios de las viviendas nuevas y usadas, así como de los terrenos. Otro efecto de la medida es el ingreso de un nuevo tipo de desarrollador, enfocado a proyectos de menor escala.

Son 393 hectáreas en las que actualmente no se están recibiendo solicitudes de permiso de edificación en altura en Providencia, salvo que se ajusten a la propuesta municipal. Los barrios congelados son Bellavista, Las Lilas y el norte de Pocuro, Diego de Almagro (Almagro norte y plaza Uruguay), Santa Isabel y la zona llamada “Las mil calles”, además de Dalmacia, Los Naranjos y, por último, Keller. En términos de superficie, representan el 30% de esta comuna, según datos de Atisba.

El escenario actual puede extenderse hasta septiembre del próximo año o bien hasta que la seremi de Vivienda se manifieste respecto de las modificaciones de plan regulador que establece bajas en las alturas máximas de hasta tres, cinco y siete pisos.

Para la urbanista y académica del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales (IEUT) de la UC, Magdalena Vicuña, no se trata de reducciones “escandalosas” y están en zonas acotadas de la comuna: “Las áreas donde caen considerablemente las superficies son muy pocas, y en la mayoría de los casos la baja es de cinco a tres pisos. “No creo que afecte mucho el mercado”.

Sin embargo, entre los inmobiliarios se ve con cautela el escenario actual. “Lo que a uno le gustaría es que haya un justo equilibrio entre la conservación de los barrios y el desarrollo de la ciudad, y eso hoy en día no está en Providencia (…) Hay que densificar, y los cambios al plano regulador van en el sentido contrario”, advierte Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta.

Efectos en los precios

Según Teodosio Cayo, gerente general de la consultora Arenas y Cayo, los precios debieran subir entre 8% y 12% en los departamentos nuevos de las zonas donde bajarán las alturas máximas, ya que un menor número de viviendas deberá amortizar la inversión. “Las alzas más grandes se verán en los edificios pequeños. Los de cinco pisos, por ejemplo, por el mercado objetivo, requieren de ascensores, y eso encarece”.

Las viviendas usadas deberían seguir esta tendencia, con un tope de hasta 8%. “Quienes no pueden optar ahora por lo nuevo ven opciones usadas, y eso significa una presión al alza, aunque en menor medida”, agrega Cayo. A su juicio, estas subidas de precio debieran materializarse cuando se comiencen a colocar en el mercado las viviendas con la normativa nueva y se termine la oferta de proyectos con la antigua, lo que debiera ocurrir en unos tres años.

Por otra parte, hay coincidencia entre los actores de la industria que los paños debieran bajar de valor en las zonas con reducción de altura. “Los precios de los terrenos se ‘castigaron’ con esta medida, porque este depende de lo que se pueda construir sobre él”, indica Hernán Reyes, gerente general de Simonetti Inmobiliaria.

Ignacio Droppelmann, de Fundamenta, dice que los dueños de las casas no han asimilado este nuevo escenario, lo que provoca que no se pueda llegar a acuerdos. “La persona cree que su propiedad vale más, y lo que pasa es que termina vendiéndola como casa, y no como proyecto inmobiliario, porque ningún desarrollador se la va a comprar”, señala.

“El sector más afectado es el localizado en torno a la plaza Las Lilas, donde se bajará el rendimiento potencial máximo de un edificio en 50%, de 10 a cinco pisos. Esto afectará las ventas de casas para desarrollos futuros, los que ya no tendrán la misma rentabilidad máxima esperada”, agrega Cristián Gutiérrez, gerente de estudios de Arenas y Cayo.”Ya no te sientes bienvenido. Esto es una manera diplomática de decir ‘no queremos proyectos inmobiliarios acá’, porque el desarrollo termina viéndose limitado”, señala Droppelmann. Y a juicio de la urbanista Magdalena Vicuña, su sensación no está tan alejada de la realidad: “Con esta normativa uno esperaría que cambie el mercado inmobiliario. Van a aparecer nuevos agentes en el mercado, con otra estructura de costos y otra escala, que no van a vender 600 departamentos, sino 10 o 20, y que van a generar otro tipo de rentabilidades. Va a ser otro el negocio”.

Oportunidad

Para la académica de la Universidad Católica este nuevo escenario debiera verse como una oportunidad para actores de nicho: “Deberían existir inmobiliarios que recojan el guante. La empresa que diga que ahora no le da el valor del suelo quizás lo no sea”, asegura Magdalena Vicuña.

Surmonte Inmobiliaria, por ejemplo, está desarrollando actualmente ocho proyectos en Providencia, todos entre cinco y siete pisos, y en promedio con 25 departamentos por edificio. “Queremos seguir potenciando la comuna, y eso significa avanzar en soluciones innovadoras, dada la escasez de terreno y la preocupación por mantener la línea de lo existente en el barrio”, indica Francisco Vinagre, gerente general de la firma.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), cree que los sectores modificados seguirán edificándose: “Con las nuevas condiciones se irá produciendo escasez, pero seguirá habiendo oferta. Providencia tendría que ser muy castigada por su suciedad o delincuencia para dejar de ser una comuna apetecida”.

Densificación cercana a las líneas del metro

La gran crítica que se repite hacia la propuesta municipal es la restricción de la altura máxima, de hasta siete pisos, en las zonas cercanas al metro. “Providencia tendrá cuatro líneas de metro, y no es lógico reducir alturas en torno a sus 11 estaciones impidiendo que más hogares puedan aprovechar esta infraestructura”, indica el urbanista y socio de Atisba, Iván Poduje. En la zona de Santa Isabel y el llamado barrio “Las mil calles”, por ejemplo, se enfrenta la línea 5 y un parque intercomunal con solo tres pisos de altura.

“Cuando una comuna restringe la densificación en algunos barrios, debiera siempre planificar otras zonas de densificación que compensen y faciliten a los ciudadanos el acceso a la calidad urbana creada con esfuerzo de toda la sociedad”, señala en la misma línea Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano. A su juicio, los corredores de transporte público y los centros urbanos debieran permitir densidades altas.

Pero Patricio Herman, presidente de la fundación Defendamos la Ciudad, advierte que tampoco es oficioso poblar en exceso las cercanías al metro: “El metro ya está saturado, y no sacamos nada con permitir que más gente lo use”.

Según Magdalena Vicuña, la falta de entusiasmo por la densificación no es un problema exclusivo de la Municipalidad de Providencia: “Muchos se oponen a densificar, pues los procesos de los últimos 15 años han sido de tan mala calidad, que generan un tremendo rechazo por parte de los residentes, que ven la densificación como un costo local. Es un problema estructural que debiera verse a nivel metropolitano”.

Actualmente, en el Congreso se está tramitando un proyecto de ley de aportes al espacio público que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcción y que debiera mejorar los procesos de densificación, atribuyendo responsabilidades a los proyectos inmobiliarios que aumenten la cantidad de habitantes por hectárea. “La iniciativa está orientada no solo al transporte urbano, sino que también al diseño de áreas verdes, mejoramiento de veredas, recuperación del patrimonio y aportes en el equipamiento comunal, por ejemplo”, concluye Vicuña.

EN TÉRMINOS DE SUPERFICIE, LOS BARRIOS CONGELADOS REPRESENTAN EL 30% DE LA COMUNA, SEGÚN ATISBA.

Edificios con norma antigua

El congelamiento en la comuna de Providencia no tomó por sorpresa a ninguno de los interesados. La iniciativa fue consultada a los vecinos y anunciada varias veces por las autoridades municipales. Según Hernán Reyes, gerente general de Simonetti Inmobiliaria, esta publicidad dio pie para que algunos se adelantaran y comenzaran los procesos de aprobación con anticipación, de tal manera de tener el trámite aprobado o en etapa final al hacerse efectiva la medida.

“Puede que el señor que votó por el congelamiento no sepa que su vecino tiene un anteproyecto aprobado y que eventualmente van a construir al lado suyo. Cuando él quiera vender, pues no querrá vivir entre edificios, se dará cuenta de que su propiedad cuesta menos de lo que alguna vez le ofrecieron porque los terrenos valen lo que se puede construir en ellos”, agrega Reyes.

Según los registros de Arenas y Cayo, hay ocho proyectos ya aprobados, incluso un hotel, en el sector de Las Lilas, cuatro desarrollos en Diego de Almagro Norte y dos en Santa Isabel. “Los departamentos que se construyan con la norma antigua van a tener una altísima demanda y ya tienen prácticamente asegurada su venta”, señala Teodosio Cayo, gerente general de la consultora.

Tres, cinco y siete

pisos son las alturas máximas que consideran las modificaciones del plan regulador de la comuna de Providencia , el cual deberá ser visado por la seremi de Vivienda. La disposición que congeló las zonas comenzó a regir en septiembre pasado y tiene una duración inicial de tres meses, aunque podría extenderse por un año.