Providencia y Las Condes concentran la mayor cantidad de casas “Up”
Por Manuel Valencia, El Mercurio.
“Viviendas isla” entre torres de edificios:
Ministerio de Vivienda estudia introducir modificaciones a la Ordenanza General para desincentivar estos casos. Se estima que son cerca de mil en el sector oriente.
Carl Fredricksen, el entrañable abuelito de la película animada “Up”, está más vivo que nunca. El caso del hombre que se resistía a dejar su casa para evitar ser devorado por edificios vecinos e inventa un sistema de globos para elevarla y transformarla en una aeronave, es más cotidiano de lo que muchos creen.
Tanto así, que los estudiosos inmobiliarios utilizan el nombre de la película “Up” para denominar un fenómeno cada vez más recurrente y, para muchos, dañino en las ciudades: la generación de “casas isla”, que quedan atrapadas entre torres de edificios.
Las razones tras estos casos pueden ser muchas: tal como el señor Fredricksen, propietarios que se niegan a vender por un apego a su vivienda y a su barrio, o el de personas que no llegan a acuerdo con las inmobiliarias.
Más allá de los motivos, a juicio del director de estudios de la consultora AGS Visión Inmobiliaria, Esteban González, esta situación se está volviendo recurrente y genera diversos daños a la ciudad.
“Son casas aisladas entre edificios, que no pueden densificarse por las restricciones normativas de rasantes, distanciamientos o jardines. Además, los inmobiliarios toman superficies prediales mínimas de 1.500 m² y con una casa de 400 m² eso no se cumple. Lo que sucede, desde la perspectiva urbana, es que pierden valor potencial y se transforman en lunares que no permiten densificar mejor, y son una pérdida para la ciudad”, dice.
Agrega que la situación se da especialmente en comunas de ágil desarrollo inmobiliario, donde más del 70% de las propiedades son edificios, como Providencia, Las Condes, Ñuñoa y Santiago.
Tras la construcción de edificios vecinos, las casas “Up” -también llamadas “ceniceros”, porque suele suceder que en ellas los vecinos de edificios en altura arrojan sus cigarrillos desde ventanas y balcones- tienden a reciclarse para usos comerciales.
Según estimaciones de AGS, se da una casa “Up” cada 25 que las inmobiliarias negocian en los procesos de compra de terrenos para levantar edificios. Pese a que no existen catastros, habría cerca de mil viviendas en esta situación en el sector centro-oriente.
Para el presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Vicente Domínguez, esta situación ha ido reduciéndose en los últimos años. “Son casos complicados que se producen en comunas con mayor posibilidad de densificar, y eso se da en barrios donde la permanencia de los propietarios es demasiado larga, y por eso se resisten a vender. Para resolverlo, sobre todo en situaciones en que la propiedad está muy atomizada, sería apropiado que se generaran incentivos para que la venta se produzca”.
El jefe de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, Pablo Contrucci, admite que la situación es preocupante, y, frente a ello, adelanta que en la cartera están estudiando soluciones. “Se dan situaciones en ambos sentidos: de las inmobiliarias que presionan a propietarios que no quieren vender, y de personas que piden valores inalcanzables y no permiten el desarrollo de proyectos. Estamos revisando cómo introducir a la Ordenanza General mecanismos como el llamado sitio remanente. Con eso, un desarrollador no puede comprar más sitios de los que comprende la totalidad de un paño; es decir, si hay 10, no puede adquirir seis y dejar cuatro. Esa fórmula permite que los propietarios que no quieran vender desarrollen proyectos del mismo tamaño en el futuro”, especifica.
Soluciones
En Providencia se permite a los dueños de estas casas transformarlas en comercio. En Las Condes se les “castiga” con constructibilidad. La arremetida de los vecinos por sus barrios
El caso de las viviendas “Up” se liga a las disputas libradas por diversas agrupaciones de vecinos para evitar la densificación de sus barrios, mediante la construcción de edificios.
La situación cabe dentro de un concepto acuñado en Estados Unidos, que se ha denominado “Nimby”, sigla para Not in my backyard (no en mi patio). Se refiere a la reacción proteccionista de grupos de vecinos que no quieren ver alterados sus barrios por “usos no deseados”, como basurales, colegios e, incluso, la aparición de torres.
Esta situación se evidenció en el caso de los residentes del barrio Las Flores, de Providencia, que consiguieron un resguardo normativo en el plan regulador, para mantener una altura baja en el vecindario. También se ha hecho notar en zonas de alto valor patrimonial como el barrio Yungay, donde los vecinos han conseguido resguardar los sectores históricos de la construcción de edificios. Según asegura Esteban González, autor del estudio de AGS, es necesario conciliar esos intereses con el derecho de otros habitantes de la ciudad a acceder a esos barrios. “La ausencia total de una planificación urbana de espectro metropolitano, que fije criterios a nivel ciudad, hace que en las comunas hoy primen decisiones de planificación urbana fuertemente localistas, sin mayor compromiso con el desarrollo urbano de toda la ciudad”, señala.
