Más de 520 proyectos inmobiliarios de viviendas se desarrollan en la zona centro-sur

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio. (26/04/14)

Las zonas más activas son Concepción y Temuco, donde se está viendo una fuerte alza de precios en casas y un fortalecimiento de la presencia de edificios . A estas se suman Talca, Chillán, Los Ángeles, Valdivia y Puerto Montt, como focos de desarrollo habitacional.

De Santiago al sur, hay 525 proyectos inmobiliarios en oferta y la mayoría de ellos (323) se concentran en solo siete ciudades: Talca, Chillán, Concepción, Los Ángeles, Temuco, Valdivia y Puerto Montt. Según un estudio de la consultora Tinsa, estos destinos agrupan 7.203 casas y departamentos en oferta, y durante la segunda mitad del año pasado se vendieron 5.750 viviendas nuevas.

A juicio de Christian Wegmann, director de estudios inmobiliarios de Tinsa, las ciudades al sur de Santiago con mayor dinamismo tienen como común denominador contar con una economía local fuerte. “Una ciudad productiva, con bajo desempleo, en general, tiene buenos indicadores de oferta y de venta”, señala.

Según Raúl Molina, gerente general de Socovesa Sur, los mercados del centro-sur del país están estables y con un crecimiento moderado. “En los últimos años se ha visto un mayor dinamismo en ciudades con más de 150 mil habitantes, con una evolución en la construcción en altura, producto del proceso de densificación natural”, destaca el ejecutivo.

Puerto Montt: Fuerte baja en el stock disponible

Puerto Montt ha sufrido una fuerte baja en el stock disponible. Entre 2012 y 2013, las casas en oferta disminuyeron 31%, mientras que los departamentos lo hicieron en 67%.

Rino Caiozzi, presidente de la CChC de Puerto Montt, dice que esta baja del stock no tiene nada que ver con las ventas. De hecho, de las siete ciudades con más proyectos, esta es de las que tiene menores ventas según Tinsa: 685 transacciones, solo superando a Valdivia.

Caiozzi atribuye esta caída en la oferta a la incertidumbre de los inversionistas: “A la crisis salmonera se suma el alza de los costos de construcción y la escasez de la mano de obra. Como consecuencia, las nuevas etapas de los proyectos contemplan volúmenes mucho menores que antes de 2007”.

En todo caso, la ciudad aún mantiene un número importante de proyectos, siendo de los mercados más grandes de la zona centro sur. En total, hay 32 desarrollos.

Temuco: Stock de casas baja un 60% entre 2012 y 2013

En el primer semestre de 2012 era posible encontrar 913 casas en oferta en Temuco. A fines del año pasado, esa cifra se redujo un 60% y llegó a 365 unidades, según Tinsa. “Al igual que en Concepción, el suelo se hace cada vez más escaso y se comienzan a desarrollar los sectores periféricos”, explica Molina, de Socovesa.

Para Wegmann también propicia a que haya más departamentos el valor de los paños: “En la medida que es más alto el valor, empieza a haber mayor incentivo a desarrollar proyectos en altura, que son más densos y explotan de mejor forma el potencial del terreno. Por ende, mejoran la rentabilidad”.

Molina agrega que el plan regulador impulsa los departamentos más económicos: “La normativa deja fuera de la ciudad a las casas de menor valor, que solo se pueden encontrar en Labranza o Padre Las Casas. Hay una fuerte oferta de construcción de departamentos en el centro y norte de Temuco”. Igual cree que el desarrollo se centrará en viviendas sobre dos mil UF.

Los Ángeles: Departamentos bajan de precio y mejoran las ventas

Un dispar escenario están atravesando las casas y departamentos en Los Ángeles, ciudad que ha mostrado un alto dinamismo en los últimos años. “El mercado se ha visto impulsado por la industria forestal, agrícola y de servicios, que son muy potentes. Esto es un imán para profesionales y técnicos que se están radicando allá y buscan un buen estándar de vida”, señala Rodrigo López.

Las casas en Los Ángeles han subido de valor un 21%, siguiendo la tendencia al alza de las otras ciudades con mayor dinamismo del sur. Sin embargo, los departamentos van a contracorriente, y entre el primer semestre de 2012 y el último de 2013 sufrieron una baja de su precio en 25%, pasando de 2.628 UF a 1.967 UF. “Los niveles de venta no fueron positivos con precios altos, lo que refleja que el mercado no está en condiciones para tolerar esos niveles. Ante la reducción de precios en este último período, las ventas volvieron a mejorar”, dice Christian Wegmann.En el primer semestre de 2013 se vendieron 234 casas y 21 departamentos, cifras que subieron a 452 y 179 respectivamente en la segunda mitad del año.

Chillán: Casas suben de precio en promedio un 43% en dos años

A principios de 2012, el valor promedio de las casas vendidas en Chillán era de 1.181 UF. A fines del año la cifra llegaba a 1.692 UF, un 43% más. Con esto, Chillán se transforma en la ciudad donde más han aumentado los precios en los últimos dos años.

René Poblete, presidente de la CChC de Chillán, atribuye estas alzas al incremento en los costos del suelo y de la mano de obra. Sin embargo, Raúl Molina de Socovesa tiene otra percepción: “Hubo un cambio de mix en la oferta hacia casas de mayor valor, ya que los precios por unidad de superficie no han subido en esa proporción”.

Para el futuro, Poblete cree que los proyectos que ganarán protagonismo en Chillán son los de un valor promedio entre 2.000 y 3.000 UF: “Deberían consolidarse los sectores norte y nororiente, mientras que en Chillán Viejo también se debería fortalecer el desarrollo de nuevas iniciativas dentro del radio urbano y rural”.

Talca: La ciudad donde más se venden viviendas

A fines del año pasado se vendieron 1.310 viviendas nuevas en Talca y 1.001 eran casas. Con esto se transformó en la ciudad del sur con mayor cantidad de ventas en el segundo semestre de 2013, seguida de Concepción, con 1.004 unidades.

Para Roberto Cerutti, presidente del Comité de Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en Talca, el terremoto de 2010 influyó en este dinamismo: “Aportó en un crecimiento importante en permisos de edificación para sustituir viviendas dañadas y, además, atrajo a muchos profesionales a la región, generando mayor demanda. Eso sí, los recuerdos del 27F aún están frescos, lo que es un argumento adicional para quienes prefieren vivir a ras de suelo”.

Raúl Molina, de Socovesa, dice que Talca siempre ha sido una ciudad fuerte en viviendas pero bajo las dos mil UF. “El mercado no es tan grande en términos de UF, pero sí lo es en unidades”.

Talca y Chillán son las únicas ciudades donde el valor ponderado de las unidades vendidas no superó las dos mil UF. Pero Molina cree que el desarrollo debería crecer en casas sobre ese valor: “En la medida en que los compradores aumenten su poder adquisitivo y sean más exigentes, subirá la oferta de precios altos”.

Valdivia: cuatro veces más casas que departamentos

En Valdivia, el mercado de casas saca amplia ventaja al de departamentos. Inmobiliarios coinciden en que juega a favor el que todavía es posible encontrar paños a distancias razonables del centro. Daniel Aguilar, vicepresidente de la CChC de Valdivia, agrega que la llegada del formato de condominio está impulsando la demanda: “Esta iniciativa no era usual para el público de clase media, pues estaban enfocados al segmento más alto”. En dos años, las casas han subido de precio un 41%, siendo una de las ciudades con el alza más importante, solo debajo de Chillán. Desde la CChC de Valdivia destacan que hay un alza de proyectos sobre cuatro mil UF. La expansión de la ciudad será hacia el sector norte y camino a Niebla, enfocado en el segmento alto.

Concepción: departamentos en alza

A fines de 2013, había 26 proyectos de casas y 55 de edificios en Concepción. Según Christian Wegmann esto es por la relación que hay entre el tamaño de la ciudad y el mercado en altura: “Hay motivos como mejor accesibilidad y menores distancias, normativas que permiten mayores densidades y valores de suelo más altas, que desincentivan las casas”.

La mayor oferta de edificios ha derivado en un mix de productos más interesante, cree Rodrigo Lopez, gerente general de Aitué Inmobiliaria: “Se está ingresando a segmentos nuevos y a barrios emergentes”.

Para Raúl Molina, de Socovesa, el crecimiento de la ciudad debería seguir por la altura. Aunque advierte: “En la periferia seguirá habiendo presencia de casas, con valores superiores a las dos mil UF porque el costo del terreno no permitirá hacer viviendas económicas. Esta está destinada a migrar a comunas cercanas como Hualqui o Tomé”, sostiene el ejecutivo.