Comunas periféricas de Santiago duplican sus precios promedio en 13 años tras migración de clases más altas

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio. (04/01/14)

Quilicura, La Florida, Puente Alto, San Bernardo, Maipú y Peñalolén presentan un alza en los valores de sus casas nuevas de 114% entre los años 2000 y 2013. La llegada de gente con mayores recursos es uno de los factores que impulsan el precio, fenómeno conocido como gentrificación.

Varios sectores y comunas de la capital han visto cómo segmentos más acomodados llegan a instalarse a sus barrios. El fenómeno se denomina gentrificación y el sociólogo y doctor en planificación urbana de la Universidad Católica (UC), Francisco Sabatini, lo identifica en la periferia de la Región Metropolitana. “Uno de los efectos más visibles de esta movilidad social es el incremento generalizado de los precios de las viviendas”, dice.

Mientras sectores emblemáticos del estrato ABC1, como Vitacura y Las Condes, presentan alzas de un 83% en los precios promedio de sus casas nuevas desde 2000 a la fecha, la cifra sube a 114% al considerar las comunas de Quilicura, La Florida, Puente Alto, San Bernardo, Maipú y Peñalolén, según cifras de GfK Adimark.

Si hace 13 años las casas nuevas más caras en La Florida no superaban las 3.500 UF, en la actualidad es posible encontrar viviendas de hasta 8.470 UF. En Maipú, antiguamente el techo llegaba a 2.990 UF y ahora se empina por las 7.220 UF. En San Bernardo se pasó de 1.650 UF a 5.308 UF, mientras que en Peñalolén el salto fue de 7.500 UF a 13.420 UF.

Peñalolén es un caso emblemático. En 13 años, el precio mínimo de una casa nueva pasó de 830 UF a 3.695 UF, es decir, se más que triplicó la base desde donde comienza la oferta. “Nació como una comuna netamente popular, originada por tomas de terreno y programas de vivienda social, y hoy día cerca del 10% de Peñalolén es del sector más acomodado”, agrega Sabatini.

Lo que pasa en Peñalolén, y en varias comunas limítrofes de la capital, es un fenómeno que se identifica solamente en Latinoamérica. Sabatini explica: “Mientras en Estados Unidos las ‘minorías’ raciales y de pobres son expulsadas de las áreas centrales, acá secciones cada vez más numerosas de la periferia popular son invadidas por proyectos residenciales y comerciales dirigidos a los tramos más altos de la demanda”, señala.

Qué pasa en el centro

Las zonas centrales de la capital también han sido testigos de la llegada de grupos mejor posicionados económicamente. Luis Eduardo Bresciani, jefe del Magíster en Proyectos Urbanos de la UC, destaca lo que pasa en el Barrio Italia, además de zonas como Patronato, avenida Matta Sur, Independencia, Yungay y Brasil.

A su juicio, los procesos de gentrificación son muy acotados y escasos en Chile: “Esta condición es más propia de barrios consolidados del centro de Santiago y de algunas zonas de Independencia y Recoleta y no puede ser confundida con la expansión suburbana hacia los barrios populares”.

Recoleta, por ejemplo, ha visto un incremento en los precios máximos de sus departamentos nuevos de un 272% en los últimos 13 años, pasando de 897 UF a un techo de 3.337 UF. Mientras que en Vitacura el tope saltó de 25.055 UF a 41.850 UF, es decir, un alza de un 67% según datos de Collect.

Francisco Sabatini advierte que el gran problema asociado a estos casos de gentrificación es que siempre hay expulsión, a diferencia de lo que pasa en la periferia donde el terreno disponible no es un problema: “Las clases medias y altas son mejores pagadores de suelo y lo más probable es que la gente de bajos ingresos termine siendo desplazada en esta disputa por el suelo”.

Para que ello no ocurra, una solución serían los subsidios especiales de arriendo o de compra con un monto mayor. “La idea es que los hogares de las clases populares que se forman en ese barrio que está bajo gentrificación puedan comprar y quedarse en ese mismo lugar”, concluye Sabatini.

8 mil UF Casas por ese precio es posible encontrar hoy en La Florida , mientras que hace 13 años las casas nuevas más caras en ese mismo sector no superaban las 3.500 UF.

141% ha subido el valor máximo de una casa nueva en Maipú. En el año 2000, el valor máximo llegaba a 2.990 UF, mientras que ahora se empina por las 7.220 UF.

Perfil de los “colonizadores”

La psicóloga Bárbara Rudolph vivió en Vitacura y Las Condes toda su vida, pero al momento de casarse y comprar una casa optó por Peñalolén. “Los precios de la comuna eran mucho más atractivos y pudimos comprar una mejor casa con muy buena accesibilidad”, cuenta.

Para Matías Sandoval, gerente comercial de Parque Cousiño Macul, su caso no es excepcional: “Hay un equipamiento completo y un desarrollo pujante en la comuna que atrae a familias jóvenes que emigran de comunas saturadas del sector oriente, las que no cuentan con una oferta de casas nuevas de este nivel”.

El proyecto Parque Cousiño Macul cuenta con 1.900 viviendas construidas a la fecha, con un valor promedio de seis mil UF. El perfil de compradores son familias que superan los $3 millones mensuales en ingresos.

Para el sociólogo Francisco Sabatini, acá hay detrás un cambio cultural de grandes proporciones: “Antes la composición social del barrio era más importante, pero hoy en día las familias jóvenes no le dan tanto peso. Más les importa la calidad de la casa, de los servicios y de la accesibilidad. La necesidad de tener vecinos iguales a mí se reduce a una cuadra. Eso da más posibilidades de que disminuya la segregación en las ciudades”, indica.

La excepción a la regla

De todas las comunas de la periferia, la única donde se ha visto una caída de precios en los últimos años es en Huechuraba. Según datos de GfK Adimark, la baja es de 12% en 13 años, ya que las casas nuevas en el año 2000 tenían un precio promedio de 4.992 UF, cifra que en 2013 llegó a 4.370 UF.

El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, señala que las razones tras este fenómeno son claras: “La accesibilidad no se resolvió adecuadamente en su momento y la gente que tenía posibilidades de ir a otros barrios con mejor conexión se fue. Esto perjudicó fuertemente a la zona y en vez de ir los precios para arriba se comenzaron a hacer viviendas más económicas”.