La radical transformación de las zonas que lideran el auge del cobre y el salmón

Por Manuel Valencia, El Mercurio. (22/09/13)

Iquique, Antofagasta, Copiapó, Puerto Montt y Puerto Varas:

Viviendas que cuestan entre 4.000 y 8.000 UF, centros comerciales y más empleo muestran el impacto de la bonanza en estas ciudades.

Desde hace casi 10 años Francisco Fernández debe hacer la misma rutina: pasa dos semanas con su familia en Santiago y luego toma un avión hasta Antofagasta para trabajar por otras cuatro en una empresa minera. Si bien la rutina de este ingeniero civil no ha cambiado mucho, sí ha presenciado una transformación radical de su entorno. “Antes había menos vuelos, menos hoteles, menos lugares para salir allá y era, en verdad, hasta un sacrificio ir. Ahora hay de todo”.

Tan contento está con los cambios que pronto se sumará a la gran cantidad de trabajadores mineros que ha comprado una segunda vivienda en la ciudad. Incluso está pensando, aunque aún no lo decide, cambiar a sus hijos de colegio e irse a vivir definitivamente al norte con toda la familia.

La historia de Francisco resume el giro que han experimentado ciudades como Antofagasta, Iquique y Copiapó: hasta hace una década aún no recibían del todo el impacto del auge minero, pero hoy, los ingresos derivados del alto precio del cobre ya consolidaron una transformación urbana sin precedentes: según datos del Observatorio Habitacional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, las tres capitales regionales sumaron 35.228 departamentos y 26.749 casas en solo una década. El dato coincide con la proliferación de stripcenters , y megamercados, que han incrementado la actividad del comercio un 13% en la capital de la II Región.

Según un informe de la consultora AGS Visión Inmobiliaria, en la zona sur de la ciudad de La Portada los valores de suelo oscilan entre 12 UF/m {+2} y 50 UF/m {+2} (precios similares a los de Las Condes). Ahí se edifican proyectos con casas y departamentos que cuestan entre 4.000 y 7.000 UF.

El panorama se repite en Iquique. Pese a que la capital de Tarapacá lleva más de dos décadas tramitando un plan regulador que le permita aumentar la superficie donde se puedan construir nuevos barrios, en los últimos 10 años sumó 11.501 departamentos, con lo cual creció verticalmente en 873.335 m {+2} .

Según el informe, de los 150 edificios de la ciudad, 60% corresponde al segmento alto, con unidades que se ofertan desde 4.000 UF (40%) y 5.000 UF (20%). Estos inmuebles se localizan en la península de Cavancha y la playa Brava y tienen en promedio 95 m {+2} distribuidos en tres dormitorios y terrazas.

Las viviendas tienen un correlato en las empresas. Entre 2005 y 2010, en Iquique se crearon 1.506, con lo cual alcanza 15.450.

“Iquique no es reconocible respecto a lo que era hace 20 años. Hay un crecimiento en altura importante con la gran cantidad de edificios, lo que refleja la falta de suelos disponibles”, explica el geógrafo UC, Luis Fuentes, autor de un estudio que muestra cómo el mercado laboral aumentó actividades como la construcción y generó empleo en zonas como la capital de Tarapacá.

En Copiapó el auge minero se ha materializado en la compra de parcelas en el sector de Chamonate. Ahí también se han construido condominios cerrados con viviendas de hasta 190 m {+2} , que ascienden hasta las 10.000 UF. En el centro, paralelamente, se levantan edificios con departamentos de 80 m {+2} y un avalúo de 4.000 UF. “Se observa un fenómeno de sobre-especulación. Se levantan viviendas y proyectos de oficinas como una torre Titanium, pero aún no se materializan proyectos mineros que sustenten ese crecimiento, por obstáculos ambientales y otros factores”, explica Esteban González de AGS Visión Inmobiliaria.

Bonanza pesquera

La tendencia sigue al alza en las ciudades del norte, que todavía reciben los beneficios de un precio alto del cobre. Según proyecciones del Ministerio de Minería, en los próximos diez años se desarrollarán proyectos por más de US$104 mil. El 75% se invertirá en la zona, lo que creará cerca de 75 mil puestos de trabajo. Eso, a su vez, generará más requerimientos de viviendas, servicios y empleo.

El auge de la industria salmonera, en la década pasada, también generó una transformación urbana en ciudades como Puerto Montt y Puerto Varas. Ahí se construyeron 37.945 viviendas, principalmente casas. Parte de ellas han sido ocupadas por nuevos profesionales que arribaron desde Santiago y otras zonas, atraídos por el auge de la actividad pesquera o para trabajar en alguna de las 17.047 empresas creadas al 2010 (3,2% más que en 2005). En esa conurbación, en solo 10 años hubo un aumento de 68,67% en la construcción habitacional. Parte de esa alza se concentra en viviendas entre 6.000 y 8.000 UF que se levantan en las terrazas altas del lago Llanquihue, que gozan de una vista privilegiada a la zona lacustre y a los volcanes.

Los nuevos habitantes también impactaron al comercio minorista, que aumentó en 14,4% en dos décadas.

Según Luis Fuentes, el desafío pendiente de estas ciudades es adaptar los instrumentos de planificación (planes reguladores) para dar cabida a los nuevos residentes, los comercios, áreas verdes y servicios que requieren. “Ese aumento demográfico ha puesto presión en los instrumentos por la falta de suelos. En zonas del norte la situación es compleja porque el suelo está en manos del sector público, no hay una forma eficiente de traspasar terrenos. En otras zonas hay un espacio público deficiente para las demandas que se requieren y que obligan a mejorar el borde costero, la relación de la ciudad y sus actividades proyectivas”, señala.

Factores

Ciudades del norte como Iquique y Antofagasta disponen de poco suelo urbano, por la falta de un nuevo plano regulador o restricciones normativas de terrenos aledaños a la ciudad. Esa escasez de terrenos, junto con el alto poder adquisitivo de los nuevos habitantes y sus requerimientos, eleva el precio de las viviendas por sobre las 4.000 UF.