Buin emerge como nuevo polo inmobiliario y atrae inversiones por más de US$ 800 mills.

Por El Mercurio. (10/08/13)

De ser una comuna pequeña y rural, se ha convertido en la prolongación natural del sector sur de Santiago . Actualmente hay 16 proyectos en oferta, con casi 1.200 casas nuevas.

Hace cinco años prácticamente no se veían proyectos inmobiliarios en Buin. Se trataba de iniciativas pequeñas: cuatro o cinco casas que bordeaban las 1.000 UF y que tenían como público objetivo la gente que llevaba toda una vida en el sector. Pero ahora las cosas son distintas. Actualmente hay 16 proyectos en oferta, con casi 1.200 casas, por una inversión sobre los US$ 220 millones para este año.

“Hace 20 meses estamos con índices de crecimiento importantes”, señala Rodrigo Fuenzalida, gerente del Comité Inmobiliario de Buin. A su juicio, este salto se debe a que la zona es el rebalse natural de Padre Hurtado, Talagante y Nos: “Antes se satisfacía un mercado muy limitado, pero hoy el 90% de las viviendas que se construyen son para gente que proviene de las comunas del sur de Santiago”.

Para ellos, las casas nuevas van desde las 1.500 hasta las 7.500 UF. “Comenzó como una comuna con un fuerte foco hacia las mil o dos mil UF, pero hoy día está tomando fuerza en un segmento más alto”, explica Javier Varleta, gerente del área inmobiliaria de GfK Adimark.

Según datos de la consultora, el 75% de la oferta actual se concentra bajo las tres mil UF, mientras que un 15% está entre las tres mil y cuatro mil UF, y el 10% restante supera esos valores.

Jaime Herrera, gerente inmobiliario RM de Inmobiliaria PY, cree que uno de los grandes atractivos de Buin son sus precios. “Es uno de los pocos lugares de la RM en que se puede acceder a viviendas con buenos tamaños de terrenos a precios menores a 3.500 UF”.

Actualmente hay 12 inmobiliarias trabajando en la zona. Según Varleta, las ventas de este trimestre se proyectan en torno a 300 unidades. En el Comité Inmobiliario de Buin, en tanto, prevén un crecimiento de 18% en el año.

La oferta hoy se concentra en casas de entre 55 a 130 m {+2} . En su mayoría son viviendas de tres dormitorios, aunque también hay de dos y cuatro dormitorios.

Pablo Astudillo, gerente inmobiliario de Sinergia, no cree que esto sea casualidad. “Si bien hay otros sectores que están a una distancia similar al centro de Santiago, Buin tiene mejor conectividad y múltiples alternativas de acceso vial”, explica.

El futuro de Buin

Para 2018, se proyecta que Buin reciba a 25 mil habitantes, los que se sumarán a las 78 mil personas actuales.

La industria inmobiliaria no se quiere quedar atrás y entre todos los actores suman una inversión de más de US$ 800 millones para los próximos diez años. En total, en ese período se construirán 6.250 casas nuevas según calculan las empresas.

Desde el Comité Inmobiliario de Buin estiman que este ritmo de crecimiento se puede sostener al menos por una década.

Rodrigo Donoso, director del Grupo Inmobiliario Concreta, coincide con que el sector tiene mucha potencialidad: “Nos interesa quedarnos acá en los próximos años porque va a ser un polo de desarrollo clave en el mercado de las casas”.

Esa es la apuesta de varios, y Buin ya se está viendo beneficiado por un paquete de inversiones en infraestructura y medios de transporte, que le ayudará a afrontar este creciente protagonismo. Las mejoras significarán una inyección de recursos de más US$ 700 millones en los próximos cinco años y se concentran en cuatro iniciativas.

La primera es la implementación de 12 trenes de última generación para los nuevos servicios Xpress Santiago-Nos-Rancagua, que EFE inaugurará el primer semestre de 2014. También destaca el puente nuevo de 1,8 kilómetros sobre Maipo y la ampliación a tres pistas en el sector sur del eje General Velásquez. Por último, están las nuevas conexiones entre la Autopista Central y General Velásquez con Costanera Norte.

El atractivo del suelo

En el último año, se han aprobado nueve permisos de edificación para conjuntos de casas, que equivale a 484 viviendas y 40.814 m {+2} construidos. Este dinamismo se explica por la disponibilidad de tierras, que lo hace ser un negocio interesante para los inmobiliarios. “La decisión de invertir en Buin radica en la existencia de grandes paños urbanos a precios que permiten ofrecer buenos terrenos por casa”, dice Pablo Manterola, gerente de Administración y Finanzas de Constructora Ignacio Hurtado.

Según el Comité Inmobiliario, el valor del suelo ha subido entre 2,5 y cuatro veces en los últimos cinco años. En la actualidad, fluctúa entre 0,9 y 1,4 UF/m {+2} . Sin embargo, más del 80% de los paños fueron adquiridos antes. “Quienes compraron hace dos años pagaron un valor muy inferior. Hay que tener presente que el precio de la tierra incide entre un 15% y 20% en el costo total de una casa”, señala Rodrigo Fuenzalida.

Perfil del comprador

Una de las ventajas de Buin es que combina el campo con la ciudad. “A mucha gente le gusta vivir cerca de Santiago, pero no dentro”, señala Javier Varleta.

Según estudios de las inmobiliarias del sector, quienes quieren comprar una casa acá son, en su mayoría, jóvenes profesionales y microempresarios que están comenzando su vida familiar y que trabajan en Santiago. “Buin está recibiendo gente de todos los niveles socioeconómicos. Se han desarrollado sectores medios, medios altos y altos”, destaca Rodrigo Fuenzalida.

Efecto de Alto Jahuel

De Buin hacia la cordillera, entre las dos autopistas que cruzan la ciudad, está el sector de Alto Jahuel. “Es una zona más nueva, con una identidad particular que no se confunde con barrios más antiguos o de niveles más bajos de esta comuna”, señala Rodrigo Fuenzalida. Las casas, en general, fluctúan entre las 1.500 y 2.800 UF, y van entre los 53 m {+2} y 110 m {+2} .