Parques industriales y bodegas suman 19,6 millones de m {+2} en Santiago, ocho veces la superficie de los malls en Chile

Por Claudia Ramírez Friderichsen, El Mercurio. (30/06/13)

Todavía hay disponibles 2.843 hectáreas de suelos industriales en la capital:

Para parques industriales la proyección es nuevamente al alza. Pese a que están casi full , los centros de bodegaje casi no variaron sus precios en años anteriores y tampoco lo harían este año.

Los parques industriales y las bodegas han tenido un crecimiento explosivo en los últimos 20 años en el país. Tanto, que el año pasado llegaron a una superficie de 19,6 millones de metros cuadrados entre ambos. Esto es ocho veces toda la superficie de los centros comerciales de Chile, que suman 2,5 millones de metros cuadrados, según datos del International Council of Shopping Centers.

Son segmentos con alta demanda y varios proyectos en desarrollo. Como dato, el año pasado el mercado de bodegajes en Santiago llegó a una desocupación o vacancia de 1,17%. Es decir, al cierre de 2012 prácticamente todas las bodegas de la capital estaban ocupadas.

Los parques industriales, que agrupan a empresas o plantas industriales bajo una misma urbanización (agua, electricidad, etc.) e infraestructura, totalizaron en Santiago 17,6 millones de m {+2} durante 2012 y por segundo año consecutivo creció su ocupación.

En este escenario, en ambos segmentos, bodegas y parques industriales, hay espacio para crecer y oportunidades para invertir, según el estudio Balance Inmobiliario, que realizan las consultoras Pablo Trivelli y Compañía, Montalva Quindos (MQ) y Tinsa.

Parques industriales: tasa de vacancia ha caído a menos de 5%

Si hay algo indesmentible en el mercado de parques industriales es que ha crecido durante los últimos años, lo que se refleja en las cifras. Las tasas de vacancia bajan desde 22,65% en 2004 a 4,8% en 2012 y los precios suben de 1,57 UF por m {+2} a 3,87 UF el m {+2} en igual lapso, según datos de GPS Property, recogidos en el Balance Inmobiliario. (Ver infografía)

Pero este es un mercado con notables diferencias de precios. Hay suelos industriales con valores desde 1,9 UF/m {+2} hasta 7 UF/m {+2} . “La localización y la accesibilidad a las principales rutas de acceso a Santiago y al aeropuerto son determinantes”, asegura el estudio.

En el Parque Industrial El Montijo, de Socovesa, se ha producido el ajuste de precios. En 2010 vendieron macrolotes de cinco y 10 hectáreas a 1,5 UF /m {+2} , y desde entonces se han reducido los tamaños de los lotes, con el consiguiente aumento de costos de urbanización, según la inmobiliaria. “Desde fines del 2012 los precios se ajustaron a 4,5 UF/m {+2} promedio y no se ha vendido nada por debajo de 4 UF/m {+2} , dependiendo de los tamaños y ubicaciones”, señala Cristóbal Mira, gerente general de Socovesa.

Lorena Tapia, gerente de desarrollo de GPS Property, explica que los parques industriales cumplen ciclos, es decir, su oferta va disminuyendo a medida que se van consolidando, lo que incide en los precios. “Los desarrolladores al ver que los precios de los loteos existentes han subido producto del agotamiento de la oferta, vuelven a producir un nuevo parque que obviamente debe tener ventajas de precio, dado que parte estando 100% disponible”, indica.

Proyecciones y oportunidades

La proyección de esta industria es de un tercer año al alza en demanda y precios, asegura, Lorena Tapia, de GPS Property. “En el mercado de los terrenos industriales con superficies menores a 5 mil m {+2} , debería seguir el efecto de baja vacancia y aumento de precio, por la escasez de ellos y falta de nuevos proyectos con este formato”, señala.

Justamente la escasez de terrenos, especialmente en ubicaciones exclusivas, es un argumento poderoso para desestimar bajas de precios en este segmento, incluso con perspectivas de desaceleración económica. El Parque Industrial El Montijo, considerado premium por sus desarrolladores por su ubicación en el anillo de Américo Vespucio es un ejemplo. “No nos preocupa un eventual ajuste o desaceleración económica, pues siempre habrá interesados por este tipo de ubicación”, dice Cristóbal Mira, de Socovesa.

En este mercado hay muchas oportunidades, indica Pablo Trivelli, economista, socio de Pablo Trivelli y Compañía, y director del Balance Inmobiliario. De partida, en las 34 comunas del Gran Santiago hay 2.843 hectáreas normadas con uso de suelo industrial exclusivo que están sin ocupar, según consigna el Balance basado en datos de la memoria de modificación del Pan Regulador Metropolitano de Santiago, versión del año 2010.

“Los márgenes podrían ser atractivos si uno considera que podría comprar terrenos, que tal vez están un poco más distantes, pero que tienen buenos accesos, por 1 UF por m {+2} o menos y considerando que el costo de urbanización para un proyecto inmobiliario convencional es del orden de 0,5 UF/m {+2} “, detalla Trivelli.

Bodegas: un mercado que crece “a pedido” y al ritmo de retail

La demanda de las bodegas, cuyos principales ocupantes son las empresas de retail , viene creciendo desde 2010, según datos de CBRE incluidos en el Balance Inmobiliario.

El fenómeno se explica por factores económicos como el consumo y el crecimiento de la economía, pero también por aspectos propios de la industria. En primer lugar, la proliferación de centros o parques logísticos, verdaderas ciudades con servicios como estacionamientos, casinos y hasta áreas deportivas, que han vuelto más atractiva la oferta.

Y, por una modalidad de negocios “a pedido”, que es usada por varios operadores, que construyen los centros previo contrato con un determinado cliente, lo que asegura que antes de terminarse de construir, ese centro ya tenga un futuro ocupante.

Pablo Trivelli agrega un factor de estabilidad de este negocio: “Las grandes empresas no tienen contratos mes a mes con los centros de bodegaje, los contratos son estables por períodos determinados”, indica.

Pero en la industria se ha extendido el fantasma de una posible baja en la demanda de bodegas ¿La razón? La desaceleración económica y una eventual caída del consumo se traducirían en menores importaciones de productos, lo que a mediano plazo podría afectar a las bodegas.

Más allá de las proyecciones, los precios se mantendrían casi sin alteraciones, tal como ha ocurrido desde hace cinco años. De hecho, desde 2008, el valor de arriendo fluctúa entre 0,11 y 0,13 UF/m {+2} .

Alberto Fluxá, gerente de desarrollo de Bodegas San Francisco, asegura que la firma ha mantenido su misma tarifa en UF durante los 10 últimos años, pero admite que en el resto de la industria hay una sensación de alza de precios. “Podría existir una sensación de aumento de precios de arriendo en el mercado, debido justamente a la entrada de proyectos de menor escala que ofrecen bodegas más pequeñas a una tarifa levemente superior”, explica Fluxá.

Coincide con la estabilidad de los precios, Giancarlo Fantoni, director de Bodenor Flexcenter. “No creo que las tarifas de arriendo vayan a subir demasiado. En el pasado han aumentado, pero el alza ha estado relacionada al mayor valor de la tierra y a mayores costos de construcción”, asegura.

Matías Gajardo, gerente de negocios de Montalva Quindos, explica que para los dueños de bodegas es muy relevante tener ocupaciones cercanas al 100% y que en algunas ocasiones los operadores están dispuestos a sacrificar márgenes con tal de ocupar sus bodegas. “Es mucho más doloroso para un dueño tener un espacio desocupado que arrendado temporalmente a un canon menor que el presupuestado”, señala.

La industria prevé una leve desaceleración

¿Cuál es la proyección que hacen de la vacancia?

En Bodegas San Francisco, el principal desarrollador de bodegas del país, con 1.158.000 m {+2} , aseguran que para el segundo semestre se podrían juntar varios factores: una leve baja de nuevos proyectos, ya que se habrán concretado los que crecen por etapas (no en forma continua), y que comenzaron en 2012 y una alta demanda estacional. Una eventual baja en el consumo en la demanda de las bodegas no afecta de manera inmediata, aseguran.

Considerando esos factores, Alberto Fluxá, de Bodegas San Francisco, prevé que la demanda se debiera mantener “fuerte y estable, al mismo nivel actual” para las grandes superficies de bodegas (cinco mil m {+2} y más), y tendría “una leve baja, con mayor desocupación”, para superficies entre los 100 y 4.500 m {+2} . La explicación de la baja de bodegas de menor tamaño es que durante el segundo semestre de 2012 y el primero de 2013 han incorporado mayor oferta al mercado que los desarrolladores grandes.

Luis Felipe Lehuede, gerente general de Megacentro, proyecta para la industria un leve aumento en la desocupación durante 2013 producto de la desaceleración, aunque destaca que la vacancia permanece en tasas muy bajas. Megacentro está dentro de los tres principales desarrolladores y tiene una oferta transversal, que va desde cuatro m {+2} hasta grandes centros de distribución de 40 mil m {+2} o más. El año pasado cerraron con 550 mil m {+2} de bodegas y este año proyectan crecer al menos en 200 mil m {+2} más, principalmente durante el segundo semestre.

El próximo año se verá una caída en la ocupación de las bodegas, estima Giancarlo Fantoni, de Bodenor Flexcenter.

“A partir de 2014 con expectativas claras de una desaceleración de la economía sin duda las tasas de vacancia aumentarán considerando además varios proyectos que se sumarán a la oferta actual”, indica Fantoni. Este operador está entre los tres más grandes del país con 500 mil m2.

“Históricamente las mismas empresas hacían sus bodegas y sus plantas de producción. Los centros de bodegaje son parte de los servicios que se externalizan. Los principales ocupantes son empresas del comercio. Por tanto, la demanda seguirá el ritmo del comercio”.

Pablo Trivelli

Economista

LOS PARQUES industriales sumaron 17,6 millones de metros cuadrados en 2012.