Arriendos: demandas por no pago llegaron a 15.951 el año pasado

por Christian Palma, La Tercera

En 2010 se registraron 16.126 casos similares en los juzgados civiles.

Yolanda es propietaria de un departamento en Santiago. Es madre soltera y está cesante. Para generar ingresos decidió irse a vivir con un familiar y arrendar su inmueble. Todo iba bien, recibía una renta de $ 180 mil mensuales, que le permitía vivir dignamente al sumarle otros ingresos. Esto cambió al cuarto mes. Su arrendatario nunca más le pagó. “De eso ya casi un año”, dice.

En marzo de 2012 demandó al inquilino, solicitando el desahucio del contrato de arriendo. “No me interesa que me pague, solo pido que me devuelva mi departamento”, dice. Su caso sigue en tribunales.

Según cifras del Poder Judicial, las demandas ingresadas por el no pago de arriendos aumentó 27% entre 2002 y 2011. Es decir, se pasó de 12.588 a 15.951 casos. El mayor número de ingresos ocurrió en 2009, en plena crisis subprime en Estados Unidos, cuando hubo 17.018 ingresos. Entre 2010 y 2011, las cifras se mantuvieron estables pasando de 16.126 a 15.951.

Al analizar los dictámenes con resultados positivos, se observa que en 2002 hubo 4.352 sentencias definitivas y 1.925 conciliaciones, avenimientos o transacciones entre las partes. El año pasado, la cifra total de sentencias definitivas fue de 6.386, además hubo 2.749 conciliaciones y avenimientos lo que significa que en el 70% de los casos hubo un resultado favorable para el dueño. En este punto, el porcentaje más crítico se registró en 2007, cuando apenas el 52% de los casos se resolvió favorablemente para el demandante. Ese año el PIB chileno fue de 4,6% y la cesantía llegó a 7,22%, lo que en parte podría explicar ese fenómeno.

Para Claudio Valdivia, director de la Corporación de Asistencia Judicial (CAJ) de la RM, el alza de 27% es importante, “pero no tan significativo, tomando en cuenta que por la situación económica del país y al boom inmobiliario, podrían haber aumentado más”. La explicación, dice, pasa porque “una persona primero deja de cumplir sus obligaciones comerciales y luego las derivadas del lugar donde vive, pues afecta directamente a su familia”.

Agrega que entre junio y agosto de este año ingresaron 970 demandas de este tipo a los juzgados civiles donde la CAJ está presente (Metropolitana, O´Higgins, Maule y Magallanes). De esa cifra, el 67% correspondió a mujeres propietarias, principalmente de La Florida, Puente Alto, La Pintana, El Bosque y La Granja. Explica que se trata de casos cuya renta va entre los $ 50 mil y $ 150 mil.

Otro de los aspectos que genera más reclamos es el tiempo que duran los juicios. En 2009, las causas de este tipo en los juzgados civiles demoraron 168 días como promedio en los tribunales de primera instancia. Esto sin considerar el tiempo extra de llegar el caso a la Corte de Apelaciones. En 2011 el tiempo de espera fue menor: 153 días.

“En la tramitación aún existen espacios en que el arrendatario ejerce acciones legales que entorpecen las acciones del dueño y pueden hacer que un juicio de 150 días, se alargue por un tiempo similar o superior en la Corte de Apelaciones. Esto, además del tiempo adicional que significa el lanzamiento efectivo del arrendatario. “La justicia civil tiene un importante desafío aquí”, sostiene Valdivia.

El corredor de propiedades de la empresa RE/Max Urbe, José Valdés, precisa que 70% de la gestión inmobiliaria que se hace a través de oficinas de corretajes, tiene que ver con arriendos.

De ese porcentaje, 20% corresponde a propietarios que tuvieron un problema o que recién salieron de una situación similar. De hecho, dice que entre el 8% y 14% de los propietarios que arriendan directamente tiene problemas. “Arrendar a través de un tercero es disuasivo. Cuando son contratos a través de oficinas de corretaje, solo el 2% no paga”, complementa.

Recomendaciones

Los expertos recomiendan que, antes de arrendar, se manejen antecedentes comerciales del postulante. Esto, junto con formalizar un contrato que deje claro obligaciones, deberes y derechos, fechas de pago y hasta qué tipo de comprobante se dará. Se sugiere dejar claro que el dueño tenga derecho a visitar su propiedad cada cierto tiempo, inventariar y sacar fotos del inmueble y no firmar el contrato estándar de las notarías, sino que preparar uno específico para cada caso.