Maipú, La Florida y Huechuraba lideran alzas en precios de suelos desde 1990

Situación preocupa a autoridades por las dificultades para encontrar áreas para viviendas sociales.

MARCO GUTIÉRREZ V.
(El Mercurio – 07/02/2011)

La creciente demanda de sitios para desarrollar viviendas, cambios en planes reguladores que han elevado las alturas de las construcciones y mejoras en la conectividad, son algunos de los factores que explican las fuertes alzas en los precios promedio de los terrenos en las principales comunas del Gran Santiago durante los últimos 20 años.

Los suelos de Maipú y Estación Central están entre los mayores aumentos, con variaciones que superan incluso el 1.000%. Mientras que en comunas como Recoleta, Huechuraba, La Florida y Puente Alto los incrementos en los valores se mueven entre el 990% y 750% al comparar cifras de 2010 y 1990.

Así lo revela un informe de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios (ACOP, sigla que corresponde a su anterior nombre: Asociación Gremial de Corredores de Propiedades y Promotores de la Construcción), que muestra la evolución de precios promedio de sitios baldíos o con construcciones sin atractivo comercial.

En Maipú, hace 20 años, cuando su población era de 254 mil habitantes, se podían encontrar terrenos a 0,35 UF el metro cuadrado (m²). Hoy, cuando el municipio ya está conectado con la ciudad a través de Metro y tiene cerca de 805 mil habitantes (según el INE), los sitios cuestan 4,5 UF el m². Según ACOP, a la fecha existe una oferta de 15 mil m² en esta comuna, “lo que es poco”, afirmó el presidente de la entidad, José Francisco Montalva.

La Florida es otro caso donde la expansión demográfica ha ido acompañada del encarecimiento del suelo. Al iniciarse los 90 tenía unos 325 mil vecinos y el costo del metro cuadrado era de 0,74 UF. Hoy, con 23% más de habitantes, el precio promedio es de 7,07 UF. En Recoleta, los valores se han encarecido 989%. Huechuraba, que se ha transformado en un polo inmobiliario, especialmente para casas sobre 2.500 UF, ha visto subir más de 10 veces el precio del m² que hoy se transa a un promedio de 7,41 UF.

Puente Alto, que en 1990 tenía 252 mil habitantes, exhibía terrenos a 0,34 UF el m², cifra que hoy llega a 2,92 UF, cuando la comuna posee más de 713 mil personas.

Sector oriente

La oferta de terrenos en el sector oriente es muy variable, explican en ACOP, y los precios promedio resultan de paños que se venden a menos de 1 UF el m² hasta sobre las 40 UF. Estas diferencias se deben a las ubicaciones y condiciones de constructibilidad.

Providencia tiene los precios promedios más altos de esta zona, con 24,36 UF el m², 137,2% más caro que hace 20 años. En esta comuna las alturas máximas permitidas en la zona comercial transitan entre los 12 y 18 pisos, aunque en el área del Costanera Center no hay restricciones.

En los últimos 20 años también destaca el incremento de 233,7% en Ñuñoa, donde el metro cuadrado vale en primedio 13,48 UF. A la vez, destaca el crecimiento de 186,3% en Lo Barnechea (a 5,84 UF). Montalva precisa que los precios mencionados son promedios, ya que, por ejemplo, en la última comuna se pueden encontrar terrenos a 30 UF y 0,39 UF el m², estos últimos en zonas de cerros.

En Vitacura, si bien el costo del suelo ha crecido 4% respecto de 1990, si se compara con 2000 cae casi 60%. En ACOP explican que la mayor parte de la oferta en esa comuna son paños de 2 mil a 5 mil m², con desniveles, poca accesibilidad, de tipo rocoso, lo cual dificulta la construcción.

Para Montalva, “los precios de los terrenos han ido subiendo debido a los cambios en los planos reguladores y a los usos de suelos de cada sector. Si se modifican las normas y se aumenta la densidad, los valores subirán”.

Santiago centro

El presidente de ACOP destaca que cada vez es más complicado encontrar sitios disponibles en la capital.

Indicó que la comuna de Santiago es donde más escasean los paños. Según datos de la asociación que dirige, al cierre de enero de 2011 existían 30 mil m² en oferta, con paños de 110 m² a 2.000 m², estos últimos correspondientes a pequeñas industrias. En esta zona, el valor promedio del suelo se ha encarecido 104,7% en las últimas dos décadas.

“Es imposible encontrar terrenos en la comuna de Santiago. Los subsidios que se han lanzado para vivir en el centro aumentaron la demanda de suelo”, señaló Montalva.

A lo anterior, agregó, se suma la posibilidad de construir en altura en ese sector, lo que hace más interesante contar con ubicaciones para proyectos inmobiliarios.

En La Florida se contabilizan 10 mil m² en oferta, una cifra reducida, sostuvo el titular de ACOP. Pudahuel, en tanto, muestra una disponibilidad de 6 mil m² para la venta, y Puente Alto 3.500 metros cuadrados.

COMPOSICIÓN

Casi 80% de la oferta no son sitios eriazos, sino propiedades habitacionales de poco valor comercial, según ACOP.

830.347 m2

es la oferta actual que suman los 312 sitios a la venta en el Gran Santiago, según datos a enero de este año de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios.

6,9 UF

es el precio promedio del metro cuadrado en los terrenos ofertados en la capital. El valor mínimo registrado en enero fue de 0,30 UF por m2 .

6.432

hectáreas disponibles quedarían en el Gran Santiago para desarrollar viviendas, según un reciente estudio de Atisba, encargado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Escasez para viviendas sociales

Las autoridades de gobierno, en especial el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y la Intendencia de Santiago, han manifestado su preocupación por el encarecimiento del suelo y la escasez de éste para la construcción de viviendas sociales, las que serían viables con precios de hasta UF 1 el metro cuadrado.

Por ello, está en trámite cambios al Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) que añadiría cerca de 10 mil hectáreas urbanas.

La Seremi Metropolitana de Vivienda y Urbanismo, Marisol Rojas, comentó que “mientras menos suelo urbano tengamos disponible para el desarrollo habitacional y su respectivo equipamiento, y mientras aumente la demanda, mayor será su valor”.

Agregó que el incremento de la demanda se debe a factores como “la expansión económica, que repercute en las expectativas de las familias que buscan más y mejores metros cuadrados para habitar, y el crecimiento vegetativo de la población. Esto impacta principalmente en la construcción de viviendas sociales, que deben competir por los terreno con otros proyectos no sociales”.

La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios ha asegurado que en el Gran Santiago sólo quedan terrenos para ocho años. Ello, porque si el país crece a tasas importantes (sobre 6%), el mercado consumiría unas 800 hectáreas anuales.