Edward Glaeser: “Bonos regulatorios son útiles para combatir la segregación urbana”
Por Mauricio Rodríguez Kogan, La Tercera.
Académico de la Universidad de Harvard:
Experto en economía urbana dice que un incentivo pro integración es que proyectos que ayuden a este objetivo puedan soslayar regulaciones.
Una tendencia al alza en varias ciudades chilenas muestra que los grupos de bajos ingresos están siendo desplazados cada vez más a zonas periféricas, mal servidas y tendientes a la guetización, lo que hace a estas áreas poco atractivas para la inversión privada. Según el economista urbano Edward Glaeser, de la Universidad de Harvard, esta situación puede combatirse con una herramienta que en Nueva York y en el estado de Massachusetts, donde reside, ha dado buenos resultados: los bonos regulatorios. O permitir a las inmobiliarias soslayar una serie de ordenanzas y normativas a cambio de que contribuyan a recuperar esas comunas.
Glaeser participará mañana en el IV Encuentro de la Sociedad Chilena de Políticas Públicas, organizado por la Universidad Católica de Valparaíso. Experto también en desigualdad, el académico es conocido por su trabajo en este ámbito y en economía urbana.
Pese a que los subsidios a la demanda han logrado reducir el déficit habitacional en Chile, la ubicación y la calidad de las viviendas sociales han empeorado. ¿Qué solución propone?
Hace casi 20 años, la descentralización de la gente pobre en Santiago ya era un problema, aunque los tiempos de traslado increíblemente largos se han eliminado. Ahora, no es conveniente retirar los subsidios, y quizás podría considerarse aumentarlos. Cuando se habla de viviendas asequibles, la mejor receta es la oferta, y esto no quiere decir subsidios, sino que asegurarse de que construir sea tan fácil como se pueda. En muchos casos, permitir más edificios en el centro de la ciudad, aun para gente con más recursos, alivia la presión de los precios de las viviendas en el resto de la ciudad. En el largo plazo, en una ciudad que funciona bien, no hay sustituto a permitir que se construya hacia arriba.
¿Qué incentivos se deben aplicar para evitar la segregación urbana y crear incentivos a construir en estas zonas?
Siempre será difícil lograrlo, pero una de las mejores formas en que se ha conseguido es usando bonos regulatorios, de modo que si la constructora tiene límites a cuán alto puede erigir un edificio, puede permitírsele construir más alto si provee algún tipo de consideración social en pro de la integración, como construir en una zona periférica que contribuya a que más hogares ricos, pobres y medios vivan juntos.
¿En qué lugares se aplica esto?
En la ciudad de Nueva York se usa la zonificación inclusiva. En Massachusetts hay un sistema llamado Capítulo 40B, que permite que si uno está en una comunidad sin muchas personas pobres y construye viviendas que incluyan una cantidad de gente pobre, entonces la constructora puede evitar las normas de zonificación del lugar completamente.
¿Cuál es la relación entre segregación y crimen y ascenso social?
Hay dos visiones tradicionales en esto. Una, a cuya literatura yo he contribuido, dice que la segregación es muy, muy negativa, y una evidencia es que a las zonas metropolitanas más segregadas en Estados Unidos les ha ido mucho peor que al resto del país.
En Chile se habla de una burbuja inmobiliaria. ¿Qué lecciones puede enseñar el caso reciente de la crisis en Estados Unidos?
Creo que es de suma importancia que el sistema bancario no tenga una sobreexposición a este mercado, y una forma de lograrlo es asegurarse de que la regulación exija que el sistema bancario no avalúe los activos inmobiliarios a su precio actual de mercado, si es que ha habido un alza reciente, puesto que a menudo se revierten. Es mejor avaluar estos activos a valores más razonables, esperables en el largo plazo. Esto típicamente constituye un freno al sobreotorgamiento de créditos hipotecarios en los años de boom.
¿Cuál es la respuesta económica para lidiar con la congestión del tránsito?
Cuando tenemos escasez de algo y queremos evitar que se sobreuse, tenemos que cobrar por su uso. Mientras insistimos en que el uso de las calles sea gratis, el resultado es exactamente lo que vimos en la Unión Soviética: cuando el precio de los alimentos era subsidiado, eran casi regalados, lo que finalmente derivó en desabastecimiento. Para hacer esto de forma efectiva hay que hacerlo a la manera de Singapur: con sistemas de cobro electrónico y con precios que suben en las horas punta, y un sistema de transporte público que dé abasto.
LECCIONES DE EEUU: “Es mejor avaluar los activos inmobiliarios a valores de largo plazo. Esto es un freno al sobreotorgamiento de créditos hipotecarios en los años de boom”.
INTEGRACION: “En Massachusetts, las constructoras pueden evitar normas de zonificación si contribuyen a mayor integración”.
ALZA DE PRECIOS: “Permitir edificios en el centro de la ciudad, aun para gente con más recursos, alivia la presión de los precios de las viviendas en el resto de la ciudad”.
