La mitad de las ventas de departamentos en sectores oriente y centro son de dos dormitorios

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio. (30/11/13)

Esta distribución es la más demandada dentro de la gama de uno a tres dormitorios que es la que concentra más del 96% de las preferencias de las personas en las comunas de Las Condes, Santiago centro, Vitacura, Providencia y Ñuñoa.

Del total de ventas de departamentos en las zonas oriente y centro de la capital, el 96,9% se concentra en las distribuciones de uno a tres dormitorios (el 3,1% restante corresponde a viviendas de cuatro y más dormitorios). Y de ellas, la más preferida por lejos es la de dos dormitorios, que acapara el 49% de las ventas en las comunas de Las Condes, Providencia, Vitacura, Ñuñoa y Santiago centro, según datos de GfK Adimark (ver infografía).

Según Alejandro García, director del Centro Inmobiliario de la UAI, la popularidad de esta distribución tiene que ver con un fenómeno sociológico: “Ha cambiado la composición familiar, y lo que más crece son las viviendas uni o bipersonales”.

Otro elemento son los precios. Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas, señala que en muchos casos los valores entre uno y dos dormitorios son relativamente parecidos, dado que los departamentos de una pieza han tendido a subir de precio por su creciente escasez. Esto, finalmente, inclina la balanza en favor de los más grandes: “Entre pagar mil UF más, si la gente tiene el dinero, opta por el de dos dormitorios”.

Villagrán también identifica la amplia y variada oferta como un punto a favor. En el mercado existe una gran variedad de opciones de dos dormitorios: con uno o dos baños, con o sin logia, con cocina abierta o cerrada, o con una o dos piezas en suite . “Apuntamos a muchos nichos, entonces la cantidad de gente que puede aspirar a comprar estas unidades es mayor. La oferta es más grande y los volúmenes de venta también lo son”, señala el ejecutivo de Empresas Armas.

Rodrigo Fuenzalida, gerente general de Fuenzalida Desarrollos Inmobiliarios (FDI), coincide en que hay una variedad de públicos: “La demanda por dos dormitorios tiene una diversidad inmensa de orígenes, ya que un departamento puede tener 40 o 250 metros. En la medida que el tamaño crece, se cambia del inversionista al usuario”.

Para el futuro, todo parece indicar que este programa arquitectónico seguirá liderando las preferencias, cree Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). “Hace 10 años en una vivienda vivían en promedio cuatro personas y para 2020 probablemente estemos en dos. En ese contexto, la demanda debería ir hacia departamentos de 50 metros cuadrados, que en su mayoría son unidades de dos dormitorios”, dice Hurtado.

Rodrigo Fuenzalida apuesta por un aumento aún mayor de la oferta. A su juicio, en Ñuñoa se deberían comenzar a ver propuestas más grandes, que bordeen los 90 metros cuadrados, mientras que en Vitacura cree que aumentará el protagonismo del programa de dos dormitorios. Según datos de GfK Adimark, esta es la única comuna donde las unidades de tres dormitorios superan en ventas a las de dos, que acaparan solo el 36% de las preferencias.

Demanda insatisfecha

Los expertos coinciden en que el que los departamentos de una pieza no lideren en ventas no tiene que ver con una baja demanda, sino más bien con una oferta insuficiente. “La gente compra lo que hay más que lo que quiere. Cada vez hay menos oferta de un dormitorio porque las comunas han ido bajando las densidades permitidas”, dice Alejandro García, de la UAI.

Lo cierto es que las ventas de un dormitorio están muy por debajo de las de dos, según los datos que maneja GfK Adimark. En Las Condes y Ñuñoa los departamentos de dos piezas prácticamente duplican las ventas de los de menor superficie, en Providencia la diferencia es de 6,7 veces y en Vitacura simplemente no se registran ventas de departamentos de un dormitorio. La excepción es Santiago centro, donde la distancia es mínima: mientras los de mayor tamaño concentran el 47% de las ventas, los más pequeños se quedan con el 44%.

Si hubiera libertad absoluta para construir, el escenario sería otro, cree Javier Hurtado. “Se generaría mucha más oferta de viviendas pequeñas, porque la demanda las pide en todos los segmentos socioeconómicos, independiente de si es en Las Condes, Vitacura o Santiago”, dice.

Por lo pronto, Ñuñoa parece satisfacer cada vez mejor esta demanda por unidades de menor superficie. Si en el tercer trimestre de 2011 se vendieron solo 72 departamentos de un dormitorio, en el mismo período de este año la cifra llegó a 200.

Claudia Zapata, gerenta comercial de Inmobiliaria Paz, atribuye el aumento de stock a la llegada del metro por el eje Irarrázaval: “Esto atrae mucho a los inversionistas, porque Ñuñoa reúne características entretenidas para la gente soltera, con vida nocturna, amplias áreas verdes y conectividad”.

Tres dormitorios

Si las restricciones en los planos reguladores le juegan en contra a los departamentos de un dormitorio, favorecen a los tres. A juicio de Rodrigo Fuenzalida, que el 40% de las ventas en Providencia sea de viviendas de tres dormitorios, tiene que ver con esto: “las normas de densidad obligan a hacer unidades de 110 metros cuadrados promedio. Si construyes algo de 50 metros la incidencia del precio del terreno sobre el metro cuadrado vendible sube a más del doble, lo que hace subir el precio a límites imposibles de vender”, indica.

Para Javier Hurtado, las ventas también se explican por el nivel de ingresos de las personas que compran en el sector oriente. “Aunque la demanda sea para una o dos personas, cuando hay mayor presupuesto buscan opciones más amplias. En la medida que el presupuesto va bajando, la gente se tiene que ajustar en sus espacios”.

También hay que considerar la vocación de la comuna para entender la distribución de las ventas según los distintos programas, cree Claudia Zapata, de Inmobiliaria Paz.

“Las ventas de tres dormitorios en Santiago centro son bajas porque el sector no tiene arraigado un concepto tan familiar, sino más bien se relaciona más con profesionales independientes o parejas jóvenes”, precisa Zapata.