Ganancias de hasta 22% por sobre la inversión obtienen remodeladores de propiedades en Valparaíso

Por M. Eugenia Fernández, El Mercurio.

Swinburn Arquitectos, Bahía Patrimonial y Rearquitectura han realizado restauraciones:

Entre los consumidores destacan los jóvenes profesionales, además de los compradores de segunda vivienda y los inversionistas.

Fachadas de colores vivos que mantienen la idea original de la propiedad han sido la tónica de las remodelaciones de viviendas antiguas en Valparaíso. Distintas oficinas de arquitectos han realizado proyectos de este tipo para su posterior venta, negocio del que algunos han decidido desligarse, ya que la utilidad es marginal.

Uno de los grupos que ha realizado estas intervenciones es Swinburn Arquitectos, con proyectos como Lautaro Rosas, Artillería y el loft de La Aduana. Uno de sus arquitectos, Matías Swinburn, estimó que la utilidad que se puede obtener de este negocio es entre 18% y 22% por sobre la inversión inicial.

“Hay un falso valor de la propiedad original. Las cosas valen lo que se puede hacer en ella. Eso hace que en cualquier inversión de remodelación la utilidad sea muy ajustada”, explicó Swinburn.

Cristián Barrientos, arquitecto de la firma Rearquitectura -grupo gestor del proyecto loft Yungay- aseguró que la inversión de una casa de alrededor de 70 metros cuadrados es de cerca de 3.000 UF (incluyendo el valor de compra del inmueble y costos de remodelación), la que se podría vender en 3.200 UF. Agregó que en otro tipo de propiedades la inversión puede alcanzar las 25.000 UF, pero que de ahí se pueden vender distintos lofts o unidades, pues la remodelación incluye dividir el inmueble en varias propiedades.

Estimación similar hizo Raúl Besoain, de Bahía Patrimonial, quien afirmó que la inversión en su proyecto “Garibaldi” fue de 7.000 UF. Aclaró que el conjunto de departamentos los vendieron a 7.500 UF.

En cuanto a los precios de estas viviendas, los operadores coincidieron en que el valor del metro cuadrado fluctúa entre las 40 y 50 UF en viviendas chicas y medianas (de hasta 100 m {+2} ). Barrientos aclaró que en este último caso, el valor de venta puede ser de alrededor de 4.200 UF.

Los consumidores de estas propiedades son principalmente jóvenes profesionales de Valparaíso, que les gusta el concepto de la ciudad y que encuentran un nicho laboral en la región. Además, Barrientos identificó otros dos tipos de clientes: el comprador de segunda vivienda, que generalmente es de Santiago, y el inversionista, que compra unidades más pequeñas para arrendarlas.

Dificultades

La dificultad de este negocio radica en el estado de las propiedades. Barrientos aseguró que es difícil evaluar en un primer momento el estado de la estructura y las instalaciones.

“Son viviendas que tienen poca mantención, entonces es difícil evaluar a priori cuánto va a ser la inversión inicial para que luego, remodelada, quede en perfectas condiciones”, explicó.

Swinburn destacó que el deterioro se debe al paso del tiempo, que se trata de estructuras de madera que son atacadas por insectos como las termitas.

Con esto coincidió Raúl Besoaín, quien aclaró que detectaron tres características “esenciales” para restaurar una casa y entregarle un nuevo uso: que cuente con buenos cimientos, buenos aleros y buena estructura.

Precio

Operadores coinciden en que el valor del metro cuadrado fluctúa entre las 40 y 50 UF.