Las construcciones y factores que hacen subir o bajar el precio de las viviendas vecinas

No es lo mismo vivir cerca de un parque que de una antena de telefonía celular. Hay construcciones que inciden directamente en el valor de las propiedades aledañas , por lo que la recomendación es saber identificarlas y analizar su efecto directo en cada caso. De esta forma, se puede tomar oportunamente la decisión de vender o no.

Por El Mercurio

Cuando las ciudades crecen en número de habitantes, también lo hacen en equipamiento. En alguna parte hay que desarrollar plazas, stripcenters o autopistas, y según dónde se instalen, estas pueden generar un efecto positivo o adverso en el precio de las viviendas aledañas.

Para Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción, no hay reglas universales y el efecto se debe ponderar caso a caso: “Hay que hacer el ejercicio de sumar las externalidades positivas y negativas. Eso te da el resultado final sobre la plusvalía o minusvalía en una propiedad, porque no se puede decir de forma taxativa ‘tal cosa siempre genera efectos negativos'”.Eso sí, hay coincidencia en que es bueno estar cerca de la nueva obra, pero no al lado, sobre todo si no hay cambios normativos en el uso del suelo. “Los impactos en la valorización no son parejos. Habitualmente es negativo o nulo en la zona inmediata a la infraestructura y desde ahí va subiendo hasta una cierta distancia, que va a depender del equipamiento en cuestión y de la trama urbana”, explica el doctor en urbanismo y profesor del Instituto de Estudios Urbanos de la UC Óscar Figueroa.

Cuándo actuar

A muchos les toma por sorpresa la llegada de un nuevo equipamiento, sin embargo, la mayoría de esos desarrollos está contenida en el plano regulador. “Ahí está muy especificado no solo el tema de la altura sino también de los usos de suelo, por lo que siempre es bueno revisarlo”, explica Álvarez. Y el estar informado es un tema no menor, porque en caso de tomar la decisión de vender, el timing es un elemento clave que puede hacer la diferencia entre un buen y un mal negocio.

Según Alexander Schumilo, gerente de Fuenzalida Propiedades Peñalolén-La Reina, si el proyecto nuevo es invasivo o la propiedad queda mal ubicada respecto de este, lo mejor es vender antes de que se concrete: “Hay mercado para todo. De todos modos, siempre es conveniente informar al posible comprador de la situación”.

Ahora bien, si el nuevo equipamiento mejora el entorno, lo ideal es ofrecer la vivienda una vez que esté terminado. “Normalmente los proyectos se preocupan de insertar sus edificaciones en el entorno, modernizando el lugar. Estas nuevas características pueden ser atractivas para ciertos compradores”, agrega Schumilo.

Por su parte, Óscar Figueroa es partidario de siempre esperar un poco. “Se da un fenómeno viscoso muy propio del mercado inmobiliario, donde no ves bien y hay mucho comportamiento especulativo. Este fenómeno puede durar seis meses, dependiendo de la construcción, pero en ese lapso los que saben del negocio pueden aprovechar su ventaja frente a los otros”.

En todo caso, el propio Figueroa advierte que muchas veces, aunque se trate de un buen negocio, los dueños de casa no quieren vender. “La gente no siempre está pensando en sacar un beneficio económico de su inmueble. Vender significa perder muchos valores asociados a ese lugar, además que los costos de la transacción pueden ser muy altos”, concluye.

30% de alza de su valor original pueden experimentar aquellas viviendas que se encuentran cercanas a las nuevas estaciones de Metro. Su efecto positivo en el precio generalmente se extiende en un radio de 500 metros.

Efectos de cada obra en la valorización inmobiliaria

Aunque cada caso es distinto y es importante hacer un análisis particular por vivienda, se puede describir a grandes rasgos cómo afectan ciertas construcciones en los precios de las propiedades que se encuentran ubicadas en un radio de hasta 500 metros de ellas.

Mientras los stripcenters, las plazas y el Metro generalmente provocan alzas en los inmuebles cercanos, las antenas de celular tienden a generar minusvalías.

En tanto, el efecto que tengan las autopistas va a depender de si están trazadas en zonas céntricas o bien están ubicadas en los suburbios.

Los stripcenters hacen

subir más de 50%

Las propiedades cercanas a un stripcenter pueden subir en promedio un 56% de precio, según un informe de la consultora Arenas y Cayo. Cristián Gutiérrez, gerente de estudios de la empresa, explica que estas construcciones consolidan el entorno, lo que aumenta el valor potencial de las viviendas. “Este efecto va a depender del grado de consolidación que posea un sector previo a la llegada del stripcenter. Mientras menos equipamiento previo haya, mayor será el incremento”, dice el experto. Según Óscar Figueroa, el impacto se percibe hasta unas cinco cuadras y tiene que ver con la disposición a caminar de la gente. “Es un fenómeno de área, porque si bien implica atracción de vehículos, esto es a una escala mucho menor que la autopista”.

Autopistas: impacto variable

El efecto que tenga una carretera en el precio de una vivienda va a depender de dónde se emplace la vía. En las zonas más alejadas del centro, esta tiene una incidencia positiva pues potencia la conectividad. Según el consultor inmobiliario Hernán Marchant, de Tasaciones.cl, en estos casos las alzas en las viviendas cercanas se mueve entre 12% y 15%.

Pero, las autopistas dentro de la ciudad pueden generar una menor valoración a raíz de los problemas asociados al alto flujo vehicular, como ruido y exceso de circulación, aunque no es una baja significativa dice Marchant. “No incide en el alza de precio, pero tampoco hay una desvalorización económica, pues siempre aporta a la conectividad”.

Plazas favorecen alzas de 20%

La plusvalía puede aumentar por un factor “hedónico”, que causa bienestar como serían las vistas o las áreas verdes cercanas. “Esto no tiene una contrapartida económica, como reducir el costo de transporte. Acá simplemente pago más porque me da gusto tener un parque cerca”, explica Figueroa.

Según un informe de Tasaciones.cl, la valoración puede subir hasta en un 20%. “Un departamento en Providencia que se ubica frente a la Plaza Las Lilas sube en un 11% su valoración fiscal respecto de otro de similares características en términos de ubicación y materialidad constructiva, pero sin la plaza tan cerca”, indica Marchant.

Metro impulsa la demanda y valor

Las variaciones en el precio de las viviendas pueden aumentar un 30% con la instalación del Metro en una zona, según los datos que manejan en Arenas y Cayo. En el caso de las casas en Maipú, por ejemplo, donde la extensión del Metro significó una importante conectividad con el centro de la ciudad, el valor de las viviendas en un radio de 500 metros a las estaciones de la red pasó de 1.489 UF a 1.909 UF.

Pablo Álvarez, de la CChC, cree que este equipamiento es uno de los grandes generadores de demanda que existen actualmente: “El efecto más inmediato que se produce es que la disponibilidad de los inmobiliarios a invertir es mucho mayor, porque es la primera variable que la gente considera para comprar”.

Hasta -18% por antenas

“Mientras más exclusiva sea la vivienda, mayor es la incidencia negativa sobre el precio que tiene en esta una antena de celular”, afirma Hernán Marchant. Según datos de Tasaciones.cl, el efecto puede ser de hasta un 18%, dependiendo del volumen y emplazamiento de la antena. Eso sí, este factor es el equipamiento con menor alcance: en general su efecto se reduce a los primeros 50 metros. “Si la antena está ubicada en las vistas principales de la propiedad, ese clásico argumento de venta pierde completamente su competencia”, concluye.