Mayoría de las ofertas de arriendo en Chile está entre $158 mil y $474 mil al mes, y en Temuco y Stgo. están los valores extremos

Por Azucena González.

Inédito estudio de la consultora Pablo Trivelli y Cía:

El objetivo de la investigación es evaluar si hay suficiente oferta disponible para el subsidio al arriendo que está vigente para familias vulnerables. De la investigación se desprende que Antofagasta es la segunda ciudad, detrás de la Región Metropolitana, con los valores promedio más elevados. En el promedio general en el país, arrendar una propiedad cuesta unos $577 mil.

En un rango que va de entre las 6 y las 18 UF -es decir, el equivalente a $158 mil y $474 mil mensuales, respectivamente- está la mayoría (el 54%) de los arriendos residenciales en Chile, aunque hay zonas urbanas, como el sector oriente de Santiago, en que arrendar una vivienda puede costar un promedio de 36,6 UF; es decir, unos $964 mil.

Así se desprende de un inédito estudio hecho por la consultora Pablo Trivelli y Cía titulado “Análisis de precios de arriendo residencial para las capitales regionales”, en el que levantó datos de cuánto cuestan los arriendos de viviendas -casas y departamentos-, que se ofrecen en cada una de las capitales de las regiones de Chile. Para el caso de Valparaíso, Santiago y Concepción, el estudio segmentó también en distintas zonas, debido a la envergadura de sus respectivas áreas urbanas.

La investigación -de unas 500 páginas- tiene su origen por el interés del Ministerio de Vivienda (Minvu) de tener datos de contexto y caracterizar el mercado del arriendo residencial en Chile, en pos de evaluar cómo está funcionando el subsidio al arriendo, que es uno de los mecanismos de subsidio a la vivienda que maneja el Estado. Este supone un monto que el Estado aporta para complementar el pago que una familia hace para propiedades cuyo valor máximo de arriendo sea de 10 UF (ver recuadro).

Para realizar el estudio, el equipo de consultores levantó datos de las ofertas de arriendo basándose en las publicaciones y avisos de los portales más importantes en esta materia: Portalinmobiliario, Clasificados (de “El Mercurio”), Trovit, Yapo, Vivastreet, Acop y Coproch, con lo que en una primera etapa cubrieron el universo de avisos de oferta. Luego, filtraron y depuraron ese universo, descartando propiedades repetidas (según domicilio), que correspondían a ofertas de verano, propiedades amobladas, sin precio o que se ofertaran piezas o cabañas. Después de este trabajo de campo -desarrollado entre septiembre y noviembre de 2015-, quedó un total de 77.707 propiedades en el análisis.

Los resultados muestran que en el promedio, el valor del arriendo es de 21,91 UF al mes, unos $577 mil, y con un promedio de 0,27 UF por m {+2} . Asimismo, el promedio de la superficie construida es de 108 m {+2} .

En Temuco las ofertas promedian un precio de 9,4 UF

Claro que al analizar la situación de cada una de las capitales regionales tomando los promedios ponderados, se observan fuertes diferencias. La Región Metropolitana es la única sobre el promedio nacional, con 28 UF mensuales, mientras que el valor más bajo está en Temuco, con 9,4 UF (ver infografía). Antofagasta se sitúa en el segundo lugar de valores más elevados de arriendo (20,6 UF).

Medido en valores por cada metro cuadrado, nuevamente la Región Metropolitana aparece con un valor sobre la media nacional: 0,28 UF m {+2} , mientras que zonas como Coyhaique, San Pedro de la Paz, Talcahuano, Rancagua y Quilpué-Villa Alemana aparecen con el valor unitario más bajo: en todas ellas es de 0,19 UF por m {+2} .

Otros datos interesantes que se adjuntan en el análisis muestran que si se cruzan estos datos con el total de viviendas arrendadas en estos polos urbanos -según la información de las viviendas efectivamente censadas en 2012-, la oferta que en tres meses “fluyó” al mercado representa el 11,2% del stock de arriendo. En el estudio se considera que es una “cantidad razonable” de alternativas para elegir arriendo.

Basado en cifras de un texto del BID, el 80% de los propietarios que arriendan solo poseen una propiedad; el 10% posee dos, y hay 27 personas que tienen más de 50 propiedades. O sea, en el grueso del mercado no hay grandes inversionistas, sino que la mayoría son de pequeña escala.

27% de la oferta disponible está bajo las 10 UFSegún informa el Minvu en su propia página web, el subsidio para arrendar una propiedad está focalizado en aquellas familias que pertenezcan al 70% más vulnerable de la población, según el Registro Social de Hogares (RSH).

Consiste en un monto único de 170 UF, que se descuenta en 3 UF cada mes -o 3,5 UF en las comunas de Arica, Iquique, Antofagasta, Calama, Copiapó, Aysén y Punta Arenas-, que el beneficiario puede hacer uso de manera consecutiva o fragmentada en el tiempo. Dicho monto está destinado a que lo usen para complementar el pago de arriendo de una vivienda cuyo valor mensual sea hasta de 8,6 UF, o bien de 10 UF para el caso de las mismas comunas señaladas.

Según el estudio de Trivelli, del total de la oferta de arriendo, el 27% está bajo las 10 UF, de lo que se desprende -según la investigación-, que hay oferta para el rango de precio aplicable al subsidio. En el extremo inferior está el Gran Santiago, en que el 17% de la oferta está bajo dicho monto. En el extremo superior está Temuco, con el 69%.

El equipo de investigadores realizó una indagación más cualitativa, mediante focus group en cada una de las capitales regionales, con más de 100 corredores de propiedades, para comprender cómo trabajan ellos y qué relación y conocimiento tienen sobre el subsidio al arriendo.

Pablo Trivelli explica que entre las principales conclusiones que obtuvieron fue que al subsidio le falta “acompañamiento”. Hay desconocimiento del sistema y según los corredores es más complejo que una compraventa. Esto, considerando la velocidad con que opera el mercado de arriendo, en que cuando una propiedad aparece publicada, se arrienda bastante rápido, puede haber “fila” de interesados -sobre todo en propiedades de menor valor-, y en contrapartida, tramitar el subsidio toma tiempo debido a los requisitos pedidos.

En el documento se detalla que de todos los corredores, solo uno se había informado en el Serviu del subsidio y muy pocos dijeron operar con el sistema para su cartera de propiedades. En general, los corredores no piden como requisito que la vivienda tenga recepción municipal de sus ampliaciones, trámite que sí es uno de los requisitos si quisieran operar con el subsidio.

Además, hay un tema con la fecha de pago. Porque el mecanismo del subsidio al arriendo supone que el arrendatario beneficiario deposita en el Serviu su copago, y el Serviu es el que transfiere el monto total al arrendador (el copago y la parte del subsidio) al décimo día hábil del respectivo mes, lo que ya supone un plazo mayor a los cinco días en que por lo general se pacta el pago de estas cuentas cuando es un trato entre privados. Y si además el beneficiario se retrasa en su copago y lo cancela después del día cinco del mes, el Serviu liquidará esa parte del pago al mes siguiente.

Consultado el Minvu, al cierre de esta edición no había sido posible obtener respuestas.