Miradas sobre New York: Una aproximación al modelo morfológico

New York es capital y la ciudad más poblada del Estado de New York, en Estados Unidos. Con 8,4 millones de habitantes en 830 km2 es centro de una región metropolitana de 22 millones. Es uno de los centros neurálgicos de la economía mundial, junto con París y Tokyo. La ciudad es uno de los principales centros de finanzas, aseguradoras, bienes raíces, medios de comunicación y artes de los Estados Unidos.

La ciudad se compone de cinco boroughs o distritos: Bronx, Brooklyn, Manhattan, Queens y Staten Island; cada cual con una densidad particular, estilos arquitectónicos y usos, y cada uno cuenta con su propia identidad cultural. New York tiene importantes edificios en un amplio rango de estilos arquitectónicos: los edificios Woolworth de estilo neogótico, el diseño art deco del Chrysler, el Seagram de estilo internacional. Los distritos residenciales se definen por sus elegantes terrazas y petit hotels, conocidos como brownstone, que fueron construidos durante un período de expansión de la ciudad comprendido entre 1870 y 1930.

Desde su consolidación en 1898, la ciudad de New York ha sido una municipalidad metropolitana, con un sistema de gobierno liderado por un Alcalde y un Concejo de la ciudad. El distrito de Manhattan, con 1.6 millones de habitantes, es el distrito más denso y donde se encuentra la mayoría de los rascacielos de la ciudad, así como también el Central Park.

El distrito es el centro financiero de la ciudad y ubica a las sedes generales de corporaciones importantes, como la ONU, además de importantes universidades; y muchas atracciones culturales, incluyendo museos, los teatros de Broadway, Greenwich Village y el Madison Square Garden. Manhattan se divide básicamente en las regiones de Lower, Midtown y Uptown. Uptown Manhattan está dividido por el Central Park en Upper East Side y Upper West Side, y al norte del parque, recibe el nombre de Harlem.

Evolución de la construcción en la última década

A pesar de la crisis económica que afectó al país, la construcción en pequeña escala en New York aumentó durante 2010, demostrando que el sector de la construcción sigue siendo una de las actividades económicas más importantes dentro de la ciudad. La cantidad de grandes construcciones decreció durante ese año.

Las grandes obras comienzan a concentrarse en el Ground Zero, como reconstrucción del World Trade Center, con la denominada Torre de la Libertad (de 541 metros de altura), que ocupará el lugar donde se encontraban las Torres Gemelas antes de los atentados del 11 de septiembre de 2001. Se ha instalado, incluso, un intenso entre aquellos que defienden la libertad de culto y los que priorizan la seguridad nacional, respecto del proyecto de construcción de una mezquita en las proximidades de la zona del Ground Zero.

Por ser uno de los principales centros económico-financieros del mundo, New York tiene un importante parque edilicio destinado a oficinas. El edificio más asociado a esta ciudad es justamente el “rascacielos”, de los cuales tiene aproximadamente 4500 unidades. En cuanto al uso residencial, en 2000 se contabilizaron 3.2 millones de unidades residenciales y 3 millones de hogares. En promedio, los hogares tienen 2,59 integrantes.

En New York, el sector de la construcción representa el 4,25% de los empleos formales generados dentro de la población ocupada, que es de 3.3 millones de personas. Es de destacar que en New York la cantidad de personas empleadas en la construcción es mayor que lo que lo hace el sector del comercio mayorista y apenas menor que la cantidad de empleos generados por la administración pública.

Para analizar las tendencias, es necesario observar los diferentes procesos que se producen en cada distrito, en tanto son muy distintos cada uno de ellos. Por ejemplo, identificamos como primer dato una tendencia a la mayor concentración de las nuevas edificaciones en el distrito de Manhattan, y luego Brooklyn. Otras estadísticas demuestran que también en esa ciudad es donde se presentó la mayor cantidad de proyectos para aprobación, pero en Brooklyn se aprobaron tantas alteraciones menores como en Manhattan.

En 2008 se produjo una reducción de las tasas que se venían dando en el otorgamiento de permisos. Menos permisos otorgados significa menos intención de construcción. Por otra parte, en todos los distritos la cantidad de permisos creció durante la década de 2000. Finalmente, dentro de estos crecimientos, mientras Manhattan ha ostentado indicadores altos en comparación con los demás distritos, los demás han tendido un marcado crecimiento (Brooklyn, Queens y Bronx). En su evolución tendencial, se presentan algunos datos específicos relativos a la última década para cada uno de los diferentes distritos de la ciudad:

Fuerte dinamismo inmobiliario en barrios de moda

En New York, la principal herramienta normativa es la Resolución de Zonificación, que consta de 12 artículos que establecen los distritos de zonificación y normas que regulan el uso del suelo y el desarrollo. Los artículos I a VII contemplan el uso, estacionamiento y demás normativa aplicable para cada distrito de zonificación. Los tres artículos principales son: Artículo II, con los reglamentos de los distritos de residencia; Artículo III, de los distritos comerciales, y Artículo IV, de los distritos de fabricación. Los artículos VIII a XII establecen la finalidad y los reglamentos para cada Distrito Especial de Propósito.

En 2005 se incorporó el innovador Programa de Vivienda Inclusiva para promover viviendas asequibles en los nuevos desarrollos residenciales. El programa favorece la integración económica dentro de reurbanización de barrios, aprovechando la actividad del mercado privado para generar viviendas a precios razonables. Al proporcionar un bono de superficie para la construcción o conservación de viviendas de menor renta, la zonificación inclusiva aprovecha la fuerza del mercado de la vivienda de la ciudad para crear una mezcla de unidades para familias de ingresos bajos junto con apartamentos a precio de mercado.

En cuanto a la regulación de alturas en distritos de zonificación densos, existen dos tipos de criterios utilizados en la Resolución de Zonificación. El primero es el “No-contextual o regulaciones con factor de altura” (Non-Contextual or Height Factor Regulations) y se basa en promover el desarrollo de edificios en altura de perímetro libre. En cada distrito la altura permitida es fijada por un conjunto de criterios relacionados con ocupación del suelo y ocupación del espacio. Es decir una relación entre el factor de ocupación del suelo (“pisada” del edificio) y el factor de ocupación total (superficie total construible).

El segundo corresponde al modelo “contextual” o regulaciones de vivienda cualificada (Contextual or Quality Housing Regulations), el cual nació en los 80 a partir de dar respuesta a preocupaciones derivadas de las regulaciones de altura que daban como resultado edificios fuera de escala con su entorno construido. Con lo cual, para promover la construcción de vivienda cualificada, se creó un programa que permite que los edificios tengan mayor ocupación del suelo (del terreno) dentro de límites de altura pre-fijados. Se deja menos espacio abierto para estacionamientos y éstos se colocan en subsuelo, se sacan los retiros de frente (la street wall se apega a la línea municipal).

En New York, hace cuatro años aproximadamente que el sector norte del Central Park comenzó a aburguesarse, con el Proyecto 111 Central Park North como ancla de ese nuevo empuje al desarrollo inmobiliario. Sin embargo, el tramo de la ciudad sobre el Central Park, entre las avenidas Quinta y Octava, es casi el mismo que el Pre-111 Central Park North.

El barrio, en realidad está desolado: “Nadie se muere por llegar”, aseguran desde el sector inmobiliario. Es un gran lugar por las vistas al parque, pero no hay barrio. Sí en cambio se produce un fuerte dinamismo inmobiliario en barrios de moda que ofrecen una buena calidad de vida, como Park Slope y Lower East Side.

En consecuencia, en New York la construcción es la actividad más relevante, donde los edificios en altura constituyen una de las tipologías distintivas. A pesar del escenario de crisis, la cantidad de permisos creció durante la década, con un fuerte dinamismo inmobiliario en barrios de moda. Finalmente, en línea con esos procesos evolutivos, también se tiende a cambiar el uso, a medida que se consolidan como tales, las áreas céntricas van cediendo usos residenciales por espacios destinados a oficinas, comercios y servicios.