Normativa Urbana: La rasante y sus implicancias morfológicas

En el ámbito de la normativa urbana, muchas de nuestras leyes relacionadas a la forma de construir ciudad tienen implicancias y efectos que no las consideran y las ciudades chilenas actuales constituyen un reflejo de la evolución y cambios de estas normas. En este artículo se muestra a la rasante, una herramienta de normativa urbana elemental para la seguridad e higiene de una ciudad, y sus efectos en la forma de lo construido a lo largo de la historia reciente.

Orígenes

Hacia finales del siglo XIX, Nueva York estaba en un contexto urbano bastante particular: la ciudad se había consolidado como el principal centro financiero de Estados Unidos, lo que atraía muchos negocios y corporaciones que buscaban espacio para sus oficinas. En ese mismo período la técnica constructiva de marcos de acero y el perfeccionamiento en la implementación de ascensores derribaron por completo el límite de altura que una edificación podía alcanzar a través de la técnica. Dado que la ordenanza vigente, de 1901, sólo regulaba la altura máxima en zonas residenciales, los barrios financieros empezaron a crecer verticalmente de una forma desregulada y la isla de Manhattan comenzó rápidamente a tomar su forma distintiva. Al mismo tiempo se dio el surgimiento de un mercado inmobiliario de máxima rentabilidad y estándares mínimos, causado por olas de nuevos inmigrantes y el consiguiente aumento de demanda de viviendas.

En 1915 se construye el edificio Equitable, de 42 pisos, en Manhattan Bajo. Éste se erigía en una fachada recta pegada a su línea de edificación, como un gran plano perpendicular a la calle, proyectando una sombra de casi 3 hectáreas sobre los edificios vecinos y, por ende, bajándoles su valor. En paralelo, los habitantes de la ciudad de Nueva York comenzaron a protestar por las condiciones paupérrimas de iluminación y ventilación generadas por este crecimiento, por lo que, en ese momento, se hizo evidente la necesidad urgente de una regulación más comprensiva y compleja sobre altura y morfología de edificación en Nueva York.

Así, en 1916 se implementa el “zoning resolution”, una legislación revolucionaria para la época. Ésta, además de regular en mayor detalle las alturas de edificación y la zonificación por usos de suelo, incluía el concepto de “setback”, que consiste en una especie de retranqueo del edificio, a distintas alturas, detrás de un plano inclinado imaginario llamado “sky exposure plane”. Por supuesto, ésta es la primera aparición de la rasante y, consecuentemente, produjo un efecto notorio en la morfología edificatoria de Nueva York: comenzaron a surgir los edificios “torta de novia” o “zigurat” tan característicos del Manhattan del siglo XX, que, además de tener una forma peculiar, permitían en cierta medida el asoleamiento y ventilación de las manzanas más densas.

Este tipo de norma fue tomada como referente por el movimiento moderno para parte de su modelo de ciudad, que contemplaba torres esbeltas y muy distanciadas entre ellas para asegurar una buena iluminación y ventilación de los edificios. Debido a la influencia del urbanismo moderno, la norma de rasantes ha dejado una impronta importante en la mayoría de las ciudades de occidente.

Santiago no es la excepción

Al igual que en Nueva York, la rasante también ha afectado parte de la morfología edificatoria de Santiago. En términos generales, la gran mayoría de las primeras aplicaciones de la norma se vieron en los años ’80 en las comunas de Providencia y Las Condes, por ser éstas las comunas pioneras en llevar a cabo un proceso de densificación con edificios aislados. La Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (que en ese entonces no sufría modificaciones desde 1949) contemplaba una aplicación de rasante sin ningún tipo de retranqueo o “setback”, es decir, constaba sólo de un plano imaginario inclinado según el artículo 2.6.3 de la OGUC. Por lo tanto, si el desarrollador inmobiliario quería construir lo máximo permitido dentro de su lote sin afectar la iluminación de sus vecinos, tenía que construir las fachadas totalmente apegadas a ese plano diagonal. Así nacen los edificios “lustrines”, típicos del sector oriente, que a veces parecen un gran bloque cortado con cuchillo, mientras que otras veces parecen pirámides aterrazadas. Queda claro, de este modo, que su forma no responde a aspectos estéticos o estilísticos, sino que a aspectos normativos y económicos.

Si bien la forma de estos edificios es vista como un “estilo” particular de ciertos barrios, ésta tuvo sus detractores por tratarse, justamente, de una norma de derecho urbano administrativo que no cuidaba directamente los aspectos morfológicos de las edificaciones, sino que estos aspectos eran resultantes de la forma y dimensiones del terreno. Es así como en el 2001 se agrega el artículo 2.6.11, que dice que para evitar planos inclinados en edificaciones en altura se puede sobrepasar el volumen delimitado por la rasante siempre y cuando se presente un estudio de sombras. El estudio, especificado de una manera un tanto complicada en los artículos 2.6.12 y 2.6.13, consiste, en términos sencillos, en que la suma de la superficie de las sombras proyectadas por el edificio propuesto no debe superar la suma de la superficie de las sombras proyectadas por el “volumen teórico” (el volumen de lo que se puede construir en un terreno luego de aplicar todas las normas). De esta manera, uno puede sobrepasar el plano de la rasante para construir fachadas verticales.

Este nuevo artículo representa un avance en normas urbanísticas aplicables al lote no sólo porque la morfología edificatoria se ve menos alterada por la rasante, sino porque el artículo es más preciso en cuanto a ángulos solares y orientaciones. En este sentido, un estudio de sombras se aproxima de mejor manera a legislar acerca de iluminación natural y ventilación de edificios que un elemento tan abstracto – y, a ratos, arbitrario – como lo es el plano de rasantes.

¿Está la rasante obsoleta?

El estudio de sombras es visto con buenos ojos por los desarrolladores inmobiliarios actuales porque da mayores libertades espaciales a la hora de proyectar edificios en altura (en contraste a la rasante y el volumen restringido que ella define) con efectos muy similares en cuanto a la sombra proyectada en lotes vecinos. Es decir, aparentemente, la legislación en este tema se perfecciona lenta y continuamente. Sin embargo, los artículos 2.6.15 y 2.6.16 de la OGUC, que se refieren a los polémicos conjuntos armónicos, muestran algo que puede leerse como un retroceso en cuanto a esta norma. En ellos se dice que, en caso de un conjunto armónico originado por una fusión predial y resultante en un lote mayor a 2500m2, las rasantes pueden ser aplicables a todo ese macrolote como uno solo, o pueden no ser aplicables del todo. En otras palabras, no se  requiere que un proyecto de conjunto armónico  vele por el asoleamiento y ventilación de sus edificios vecinos o de sus propios edificios.

Hay que recordar que la ley de conjunto armónico constituye una norma de excepción del urbanismo operacional, por lo que la falta de rasante o estudio de sombras, actualmente, corresponde a proyectos puntuales y no es una constante a lo largo de las ciudades chilenas. No obstante, con la cantidad de solicitudes de conjunto armónico en aumento se debería tener especial cuidado en esta norma para evitar problemas como el de Nueva York de inicios del siglo XX, teniendo en consideración que, generalmente, la norma de conjunto armónico se usa para maximizar la densidad y constructibilidad de un terreno.

A modo de conclusión, a lo largo del siglo pasado, una norma creada principalmente para solucionar problemas de sanidad terminó siendo bastante influyente en la morfología de edificación de las ciudades, mientras que actualmente, con un modelo diferente, su impronta en la forma edificatoria deja de tener lentamente la relevancia que solía tener. Como todo proceso de la ciudad es, en cierta medida, irreversible o de muy difícil corrección, la rasante dejó su vestigio en varios de los barrios más densos de las ciudades en donde se implementó. Para ejemplificar este tema, Bernard Tschumi diseñó en el Lower East Side de NYC el BLUE Residential Tower: un ejercicio en que el edificio adopta el volumen deformado resultante de la aplicación de estas normas. Así, sus planos inclinados y curvos y su curiosa forma son una especie de registro permanente en la ciudad de lo que la legislación vigente le podía dejar construir. Ni menos, ni más.