Miradas sobre Mumbai: Desafíos entre tugurios y rascacielos

Por Dr. Arq. Guillermo Tella, Doctor en Urbanismo y Martín M. Muñoz, Tesista de Urbanismo

Construcción de modernos rascacielos en Mumbai

Mumbai es el principal centro económico de India y una de las ciudades más pobladas del mundo, superando los 20 millones de habitantes. Como enclave portuario del subcontinente, se constituye en nodo de comunicaciones e intercambios y sede de la industria cinematográfica más prolífica. Se origina en la unión de siete islas, antes habitadas por comunidades de pescadores nativos. Capital del Estado de Bombay desde la independencia del país, fue renombrada como Mumbai en 1996.

La ciudad está conformada por dos distritos estaduales: Ciudad Mumbai (Mumbai City) -también conocida como Distrito de la Isla (Island District)- y Mumbai Suburbano (Suburban Mumbai), integrando el Gran Mumbai. Está localizada en la desembocadura del río Ulhas, sobre la costa oeste.

La arquitectura de la ciudad es una mezcla de neogótico, indo-sarraceno, Art Decó y estilos contemporáneos. La mayoría de los edificios de la época colonial británica son neogóticos, tales como la terminal y la universidad. Existen pocas edificaciones de estilo indo-sarraceno, entre las que se destaca la Puerta de India. Los hitos Art Decó son numerosos y pueden encontrarse mayormente a lo largo de Marina Drive y al oeste del Oval Maidan.

En los suburbios de desarrollo más reciente, los edificios modernos son los que dominan la escena. Cuenta con más de 30 que superan los 100 metros de altura. El Comité para la Conservación del Patrimonio de Mumbai formula reglamentaciones y estatutos especiales para contribuir a la conservación de las estructuras de interés patrimonial. En el sur aparecen edificios de la época colonial y oficinas de estilo soviético mientras que en el este se asientan fábricas y tugurios y, en el oeste, antiguos telares textiles abandonados sobre los que se levantan modernos rascacielos.

El patrón de expansión monocéntrica

Mumbai siguió por años un patrón de expansión monocéntrica y lineal: la actividad comercial y de servicios se concentró en el extremo sur, mientras que el desarrollo residencial e industrial se extendía hacia el norte, a lo largo de los corredores ferroviarios suburbanos. Con el Plan Regional de 1973 se buscó corregir este patrón mediante el desarrollo de Navi Mumbai sobre tierra firme, al otro lado del puerto. Y mediante la creación de otros centros urbanos -los complejos Bandra-Kurla y Kalyan-, se relocalizaron las actividades económicas, tal como el puerto.

La expansión se materializa con actividades de baja densidad (como viviendas, hoteles, restaurantes, etc.) en los bordes de la ciudad, especialmente sobre las áreas verde, en torno a los ejes de autopistas y a otras zonas de buena accesibilidad. Mumbai sufre los mismos problemas de urbanización percibidos en muchas de las ciudades de rápido crecimiento en las naciones emergentes: pobreza y desempleo generalizados, servicios públicos de salud, civiles y educativos de niveles precarios para una gran parte de la población.

Con el poco suelo disponible, de elevado precio, los habitantes a menudo residen hacinados en viviendas lejos de sus lugares de trabajo, por lo que sobrellevan largos trayectos de ida y vuelta a sus hogares a bordo de medios de transporte masivos saturados o autopistas obstruidas. Muchos viven cerca de paradas de ómnibus o estaciones de trenes. Los habitantes de los suburbios destinan gran parte del día viajando hacia el sur de la ciudad, donde se encuentra el principal distrito comercial. Dharavi, el segundo tugurio más grande de Asia, se localiza en el centro de Mumbai y está habitado por 800 mil personas.

Así, mientras un tercio de la población del Gran Mumbai vive en el distrito de la Isla y dos tercios de los trabajos se localizan allí, los intentos por trasladar puestos laborales a sectores más accesibles fracasan: la ciudad satélite construida al otro lado de la ensenada, en Nueva Mumbai, continúa siendo una ciudad fantasma, ya que gran parte de las oficinas y viviendas se ocupan muy lentamente, como fruto de la especulación inmobiliaria y de un interés por desarrollar el sur, que promete un mayor retorno de ganancias.

Asentamientos precarios y edificios de altura

Las increíbles densidades que Mumbai alcanza se deben en gran medida a su prominente situación insular que, al igual que en casos como Nueva York, Hong Kong o Tokio, limita la superficie apta para la edificación. Esto tiene un consecuente impacto directo sobre el valor del suelo, lo cual arroja dos notorias consecuencias: por un lado, la densificación vertical de los desarrollos inmobiliarios en áreas de centralidad o de alto valor del suelo; por el otro, la densificación no sólo edilicia sino también poblacional por el hacinamiento de la población de los sectores de bajos ingresos en tugurios localizados en zonas degradadas y en intersticios urbanos.

Como dijimos, en Mumbai se localizan las áreas tuguriales más extensas de Asia, siendo la más renombrada Dharavi. Entre otros efectos, esto ha provocado la intensa contaminación de los riachos aledaños, conformando un gran foco de enfermedades. De tal modo, el gobierno estadual ha elaborado propuestas de re-desarrollo para Dharavi, basado en la experiencia de renovación urbana de un asentamiento informal de Hong Kong (TaiHang). Su plan involucra la construcción de 3 millones de metros cuadrados destinados a viviendas, escuelas y, parques.

No obstante, este plan despertó mucha resistencia entre los habitantes del asentamiento, debido a que les serían asignados apenas 21 metros cuadrados de suelo a cada uno. Asimismo, muchos de ellos temen que las industrias en las que trabajan no sean relocalizadas, porque el gobierno señaló que sólo permitirá la reubicación de aquellas consideradas no contaminantes.

En resumen, dos realidades contrapuestas concurren sobre la misma ciudad: grandes asentamientos precarios, donde habitan los sectores de más bajos recursos, y la mayor cantidad de edificios de altura. Esta disparidad de cuenta, en verdad, de la escasez de suelo urbano en una superficie constreñida por su situación insular.

Un plan para habilitar tierra urbanizable

La ley estadual de Planificación Urbana y Regional especifica que toda corporación municipal debe preparar un plan de desarrollo para implementarse en un lapso de 20 años. La última vez que ese plan se elaboró para Mumbai fue en 1981 y se adoptó recién en 1994. Actualmente la ciudad tiene en elaboración un nuevo plan, válido hasta 2034. De manera simultánea, existen normas complementarias que controlan en detalle las tipologías e indicadores de cada zona.

El plan vigente define reservas de suelo para fines públicos específicos, usos recreativos, redes de transporte y servicios. En 2012 se realizó un relevamiento de los usos reales del suelo con el fin de iniciar las tareas de elaboración del plan de desarrollo. El plan regional apunta a contener el crecimiento, reduciendo la congestión y el hacinamiento, y pone sobre la mesa el desarrollo regional equilibrado a través de la dispersión de la población y de la actividad económica. En síntesis, sus lineamientos son:

● La localización de suelo en el continente, frente al puerto, para desarrollar Navi Mumbai como un contra-imán de Mumbai.

● La elección de suelo para el crecimiento de centros fuera de la ciudad-isla, tal como el Complejo Bandra-Kurla, para propender a la restructuración interna de la ciudad y restringir el desarrollo industrial y de oficinas en el sur de la metrópolis.

● La designación de áreas para ciudades nuevas en torno a zonas industriales existentes o propuestas dentro de la región metropolitana, tal como el Complejo Kalyan-Ulhasnagar.

● La definición de gran parte de la región metropolitana con zonas verdes o de bosques, en vistas a la conservación de áreas de agricultura, para prevenir la expansión difusa.

La transferencia de derechos de desarrollo

El Gran Mumbai creció más allá de lo esperado: se estimaba estabilizar la población en torno a los 7 millones de personas, pero se alcanzaron más de 10. El acceso al suelo es el tema más debatido. En el marco de su plan, la variable principal para administrar la ocupación del suelo está dada por el manejo del índice planta-área. Este índice varía según el sector de la ciudad, sin embargo no puede superar 2,5 veces el área de suelo disponible.

No obstante, cuando es generado sobre la base de la regularización urbanística de áreas de tugurios, el saldo sobrante puede utilizarse en otros proyectos bajo condiciones estipuladas por ley. Este adicional puede transferirse -bajo la figura de Transferencia de Derechos de Desarrollo-, y se convierte así en un commodity que puede comprarse y venderse.

El Plan trabaja sobre el presupuesto que los espacios abiertos deben ser el fundamento de la planificación de la ciudad. De esta manera, la propuesta pretende asegurar el “bienestar físico y democrático” de sus habitantes. En consecuencia, se apunta a redefinir el uso del suelo y el desarrollo, colocando a las personas y a la vida comunitaria en el centro de la planificación, más que en los bienes inmobiliarios y el potencial de construcción. Este paradigma constituye sin lugar a dudas un salto cualitativo que debemos recuperar.