El papel de la vivienda en la ciudad

La apreciable cantidad de trabajos dirigidos a examinar las transformaciones de la estructura urbana de las grandes ciudades en general, y la de Buenos Aires en particular, se han orientado mayormente a estudiar el fenómeno residencial como proceso de suburbanización de las élites, buscando comprender cómo y por qué los sectores medio-altos de la población migran de la ciudad consolidada hacia la extrema periferia en busca de un entorno frondoso y apacible.

También la atención se ha centrado en explicar los procesos de toma de tierras por parte de los sectores populares excluidos del mercado formal de la vivienda, así como la “okupación” de edificios abandonados, obsoletos o degradados por parte de grupos de familias “sin techo”. Y recientemente se enriqueció el debate con la conflictiva irrupción de edificios en altura dirigidos a sectores medios que, por sustitución edilicia, invaden áreas de baja ocupación y densidad.

Sin embargo, estas miradas no asumen el importante papel que juega la vivienda individual en Buenos Aires, con un stock edilicio tan variado como antiguo, que se reconvierte así mismo cada década –mejorando su fachada, renovando sus interiores, creciendo en altura, reemplazando sus instalaciones– y que se extiende por numerosos barrios para alojar sectores sociales medios y medio-bajos, emprendiendo una acallada resistencia a los embates del desarrollo inmobiliario.

Las casas de patio, los departamentos tipo casa, las casas chorizo, las casas cajón, los chalets, los petit hotel, entre otras tipologías residenciales dominantes de la ciudad, periódicamente se desvalorizan, luego se intervienen, se rearman y se vuelven a valorizar. Barrios como Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Villa Crespo, Villa Real, Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Luro, Floresta, Liniers y Mataderos dan cuenta de este proceso.

Desde esta perspectiva, un stock edilicio de vivienda individual se renueva periódicamente para adaptarse a las nuevas demandas funcionales y ha contribuido a través del tiempo a consolidar el carácter abierto de la ciudad consolidada, enriqueciendo la dinámica urbana de su entorno. Más allá de sus particularidades, sus transformaciones actuales no hacen más que reafirmar esa condición intrínseca.

El nuevo proceso de urbanización presenta dos aspectos singulares: por un lado, los procesos sociales que lo impulsan y, por otro, su repercusión sobre el territorio. De esta nueva dinámica derivan formas espaciales diferentes, cuyas características varían de un lugar a otro según la disposición y superposición de las redes de relaciones económicas, culturales y políticas que atraviesan cada lugar.

La expansión residencial

Si bien históricamente los procesos de suburbanización residencial en Buenos Aires fueron de carácter principalmente popular, en la actualidad son los sectores medio-altos los que se suburbanizan. Para sus altos ingresos el mercado ofrece una amplia gama de barrios cerrados, country clubs, countries náuticos, chacras y ciudades cerradas. La demanda de esta tipología de viviendas está motivada principalmente por el deseo de habitar en un entorno seguro.

Este criterio ha cobrado una gran importancia, sobre todo desde la década de 1990, caracterizada por un aumento de la sensación de inseguridad en Buenos Aires. Asimismo, bajo la misma lógica, existió un correlato a nivel urbano, sobre las áreas subcentrales, a través de la tipología de la “torre jardín” como residencia para ciertos sectores medios. Surgen como la expresión más urbana y simbolizan la “llegada” del country club al barrio.

Se trata de edificios de departamentos destinados a residencia permanente, localizados sobre áreas densamente consolidadas y servidas. Son torres de gran de altura, de perímetro libre, con volúmenes muy elaborados, cuyo predio ocupa generalmente la totalidad de la manzana (una hectárea) e incluyen un departamento por planta, de grandes dimensiones, capaz de competir con la residencia individual. Barrios como Belgrano, Palermo, Barrio Norte, Quilmes, San Isidro u Olivos han sido los preferidos para su localización.

La llegada de esta nueva tipología residencial a muchos barrios tradicionales consolidados de la ciudad, generalmente de baja densidad habitacional y ocupados por viviendas de clase media, que contaban con equipamiento comunitario básico, ha provocado un importante impacto de tipo urbano, ambiental y social, que se ha manifestado principalmente en cambios en la vida cotidiana, en las relaciones entre el vecindario, en los modos de aprovisionamiento, en la utilización del espacio público y el tiempo libre, en la morfología urbana.

Su inserción en el tejido urbano marca un claro contraste con la trama abierta que caracterizó tradicionalmente el desarrollo de la ciudad en sus distintas etapas. Como contrapartida, tanto en las cuencas inundables de los ríos y arroyos, así como en zonas centrales, surgen a modo de enclaves, desarrollos fuera del mercado, las “villas de emergencia”, que hoy absorben de manera informal un porcentaje creciente de las demandas de vivienda en sectores populares.

Por otra parte, los estratos socioeconómicos que quedan fuera de este proceso, que representan a la mayor parte de la población (que carece de recursos para progresar en sus condiciones económicas), se ven forzados a mantener sus habituales niveles de hacinamiento. Aparecen zonas en la ciudad que se estancan o que manifiestan signos de deterioro creciente, hecho que es presentado como síntoma de un desarrollo desigual del espacio urbano.

Los agudos cambios económicos y sociales producidos en el país a comienzos de los años ´90 generó una profundización de los cortes existentes en el interior del amplio abanico de clases medias de Buenos Aires, y ello se expresa en una separación neta entre una “clase media-alta” (ejecutivos, profesionales exitosos, etc.) y el resto de las clases medias (comerciantes, profesionales medios, empleados públicos, etc.).

El nuevo escenario urbano

Actualmente no existe en la extrema periferia de la aglomeración (a más de 40 km. del centro) subdivisión alguna de tierras con fines residenciales que no esté dirigida a los sectores de poder adquisitivo alto y medio-alto. Esta acentuada tendencia marca el agudo contraste con los desarrollos residenciales periféricos de las décadas anteriores, protagonizados por grupos de bajos recursos en los bordes metropolitanos.

Precisamente, el grueso de esa clase media, que en general sufrió una retracción de sus ingresos -y, en muchos casos, un sensible empobrecimiento- o bien logró mantener su propiedad o la reemplazó por otra de menor valor. Los sectores más bajos incrementaron la ocupación de “villas miseria”, “pensiones” o propiedades ajenas no habitadas.

Desde esta perspectiva, la estructura urbana monofuncionaliza la calle y disminuya la calidad del espacio público. Esto puede ampliarse al barrio: el mercado del suelo hace escasear también parcelas que se usen con fines comerciales o artesanales. Por otra parte, el alto grado de motorización individual fomenta la compra en hipermercados, por lo general en las cercanías. Aumenta así el “efecto túnel” de los desplazamientos de sus habitantes, que circulan de reja a reja.

Los barrios porteños comienzan su historia muy ligados al desarrollo urbano de su casco fundacional. A medida que la ciudad crecía, las zonas rurales se iban “desplazando” tierra adentro. Este mecanismo de crecimiento es propio también de la trama urbana de Buenos Aires, que transforman de manera constante a los terrenos circundantes en pequeños asentamientos suburbanos. En tal sentido, si se analiza la distribución territorial de la vivienda individual surgen ciertos patrones de localización que dan cuenta de ello:

● La vivienda individual en torno a áreas centrales y subcentrales: En primer lugar, aparecen en áreas centrales grandes vacíos, ante su superposición con actividades de carácter no residencial. Esto sucede en barrios como Montserrat, San Nicolás, Balvanera y Retiro, que conforman el propio Macrocentro de la ciudad.

● La vivienda individual en torno a corredores viales y comerciales: En segundo lugar, se evidencia la retracción de la vivienda individual sobre las principales avenidas, como Rivadavia, Santa Fe y Cabildo, ya que esos espacios son demandados para una explotación intensiva del suelo y las expulsan del mercado.

● La vivienda individual en torno a áreas en proceso de densificación: En siguiente orden, su notoria coexistencia con edificios de departamentos en altura, que definen sectores en franco proceso de crecimiento y densificación. Barrios característicos de lo expuesto lo constituyen: Palermo, Belgrano, Almagro y Caballito.

● La vivienda individual en torno a áreas consolidadas con baja densidad: Finalmente, se detecta una predominancia casi excluyente sobre áreas periféricas, con barrios preferenciales, tales como: Lugano, Mataderos, Floresta, Villa Luro, Liniers, Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Crespo, Villa Urquiza, Saavedra y Núñez.

En este marco de situación, caracterizado por procesos de autosegregación residencial tanto en áreas periféricas como centrales, la vivienda individual en Buenos Aires asume un papel de enorme relevancia, actuando como articulador social en la ciudad abierta, dotando de cualidad pública al espacio urbano y conteniendo a los amplios sectores medios de la población.

(*) Versión adaptada de un fragmento del libro del autor, denominado: “Buenos Aires: Albores de una ciudad moderna”. Buenos Aires: Nobuko, 2009.