Límites en normativa retrasan proyectos inmobiliarios en nuevo eje de Metro a Maipú

La baja densidad permitida en las zonas colindantes hacen poco rentable construir departamentos.

por Héctor Cárcamo
(La Tercera – 08/02/2011)

Altas expectativas de desarrollo ha generado la llegada del Metro a Maipú. Tras la inauguración la semana pasada del nuevo trazado entre las estaciones Pudahuel y Plaza de esa comuna, los expertos apuestan a que vendrá un interés por levantar edificios habitacionales y locales comerciales, principalmente en la zonas cercanas a las siete nuevas estaciones.

Así lo refleja de hecho el valor que han adquirido los terrenos en el eje del tren urbano, que ha logrado una plusvalía que va de 30% hasta casi 100%, en el caso de la estación terminal, según cifras del Instituto Inmobiliario de Chile.

Sin embargo, hasta ahora, casi no existen proyectos inmobiliarios residenciales en el eje que se expliquen por la llegada del Metro.

¿Qué pasa? La principal limitante para el crecimiento de la oferta inmobiliaria en esta zona es la regulación urbana, que impide construcciones en altura o que autoriza densificaciones muy bajas, que sólo permiten construir edificios de pocos pisos.

El arquitecto Esteban Gonzalez, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria, explica que existen cuatro proyectos de departamentos en desarrollo, de los cuales sólo uno (de 14 pisos en calle Teniente Cruz) es ‘vinculable’ al efecto Metro. “A menos que cambie la norma, no habrá un gran crecimiento en el corto y mediano plazo”, dice González.

Según el arquitecto, hay inmobiliarias que han comprado paños en el entorno del eje, en especial en el último tramo, que se extiende entre la estación Santiago Bueras y Plaza de Maipú. Sin embargo, advierte que la construcción de edificios dependerá “de la agilidad que tenga el municipio para mejorar las condiciones normativas de las zonas colindantes a las estaciones y en especial Avenida Pajaritos, que si bien hoy permite buena altura, por la baja densidad (900 habitantes por hectárea), obligan a generar departamentos demasiado grandes que no se ajustan al perfil socioeconómico”. De hecho, asegura que en comunas como Ñuñoa, para una torre de ocho pisos existe permiso para 1.200 habitantes por hectárea.

Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, señala que las limitaciones impiden que haya gran interés en levantar edificios en torno al Metro. “Es lógico que en el tiempo haya gran concentración en el entorno. Eso provocan las obras públicas. Generan demanda inmediata y a eso responde la oferta privada”, dice. Agrega que “hay terrenos comprados pero que no han podido partir porque no les resulta comercial edificios de baja altura, por los elevados precios de los terrenos”.

Rodolfo Bambach, jefe de research de Colliers Chile, señala el potencial para desarrollo inmobiliario en general es alto dado que el Metro generará un flujo cercano a un millón de personas.

“Es un volumen de desplazamiento similar a Concepción”, señala, al dimensionar el impacto potencial de la obra.