Escasez de suelo en Santiago elevará precios de viviendas bajo 2.500 UF

En tanto, los proyectos con subsidios exhiben la situación más crítica, ya que casi no existen terrenos con valores adecuados para esos desarrollos, aseguran en el rubro y en el Gobierno.

MARCO GUTIÉRREZ V.
(El Mercurio – 15/12/2010)

Sin la aprobación a los cambios al Plan Regulador Metropolitano (PRMS 100) el suelo que queda en el Gran Santiago sólo permitiría proyectos de nuevas viviendas para los próximos ocho años, lo que se reduce a cinco años en comunas como Maipú, Pudahuel, Quilicura y Huechuraba.

Bajo ese escenario de escasez y sin ampliación urbana de la capital, el sector inmobiliario estima que los precios de la tierra se encarecerán, lo que mermará la oferta y subirá los valores de los segmentos de viviendas más económicas, en particular, las que están bajo las 2.500 UF (menos de $54 millones).

Los productos de esos precios, casas y departamentos, representan casi 60% de las ventas en unidades de este año, según Collect GfK.

“En la medida que las áreas urbanas se mantengan fijas y la demanda aumente, se encarece el suelo y los bienes o actividades ligados a éste”, sostuvo el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado.

El presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Patricio Muñoz, comentó que si bien la tierra se podría encarecer para todos los consumidores, “el mayor problema es para los sectores de ingresos medios bajos”.

“Claramente comunas como Maipú o Pudahuel, con casas hasta 2.500 UF, serán las más afectadas por la escasez de suelo”, admitió el gerente del Área Inmobiliaria de Collect, Javier Varleta.

Pero la vivienda social es el subsegmento con peores proyecciones. Tanto en la CChC como en la ADI concuerdan en que casi no existen terrenos para proyectos de ese tipo, los que son viables cuando la tierra cuesta entre 0,7 UF a un UF el metro cuadrado (m {+2} ).

Hurtado explicó que en el caso de una vivienda social de 600 UF, el valor del terreno puede explicar hasta 25% de esa propiedad.

Las autoridades de Gobierno están al tanto de esta situación. El Intendente de Santiago, Fernando Echeverría, señaló que en la Región Metropolitana existe un déficit de 200 mil viviendas y casi no quedan suelos con valores aptos para productos sociales cerca del centro, por lo que la opción es trasladar a las familias a comunas lejanas.

Echeverría también advirtió un complicado escenario para las casas y departamentos de menos de dos mil UF, las que requieren paños que cuesten en torno a 1,1 UF el m {+2} . “En comunas como Quilicura y otras es difícil encontrar terrenos de ese valor”, dijo.

Según cifras del Boletín del Mercado del Suelo en Santiago de Pablo Trivelli, el precio medio del suelo en la capital bordea hoy las 7,5 UF el m {+2} . Este académico de la Universidad Mayor discrepa de las cifras divulgadas por la ADI, que señalan que en el Gran Santiago quedan 6.432 hectáreas, las que permitirían desarrollos habitacionales sólo para ocho años más. El experto dijo que hay tierras que no han sido consideradas en los cálculos de la ADI y que suman casi 10 mil hectáreas adicionales.

Pese a ello, Trivelli señaló que si las estimaciones de los inmobiliarios son correctas, el aumento de precio de las tierras dependerá del tipo de viviendas al cual se destinen. Recordó que hace unos 15 años el precio del suelo en Puente Alto era 0,2 UF el m {+2} y hoy llega a dos UF el m {+2} para productos de hasta 2.200 UF.

El gerente de Estudios de iConstruye, Julio Israel -ex socio de Macropanel-, indicó que es difícil estimar en cuánto subiría el valor del suelo. Agregó que también deben considerarse otros factores como la conectividad de las comunas que quedarán con tierras disponibles para uso residencial.

9.692 ha

considera la extensión urbana en el cambio al plan regulador. Su discusión vuelve este mes al Core Metropolitano.

2.721 ha

de áreas verdes prevé la modificación al PRMS, que debería ser aprobada o rechazada dentro de 90 días.

85,5

habitantes por hectárea tiene el Gran Santiago, cifra que supera a ciudades desarrolladas (65 habitantes).

La visión de la autoridad y los gremios

FERNANDO ECHEVERRÍA

Intendente Región Metropolitana

“Si no se aprueba el PRMS no sólo se afectará a la vivienda social, sino a la gente del sector medio. Se los expulsará a comunas más lejanas, que no tienen vías de acceso adecuadas, no están cubiertas por el Transantiago y no poseen equipamiento en salud y educación”.

PATRICIO MUÑOZ

Presidente Asoc. Inmobiliarios

“Debido a la escasez de suelos en Santiago y las mayores exigencias de las nuevas normas sísmicas, vamos directo al camino del problema español, donde la gente debe ahorrar 10 años para comprarse una vivienda y luego se jubila sin aún terminar de pagarla”.

JAVIER HURTADO

Gerente de Estudios de la CChC

“Según nuestro números, un terreno de un UF el metro cuadrado es lo que requiere una vivienda social. Si no existe debe irse a lugares más lejanos de los centros urbanos con los consiguientes costos en el traslado. Las autoridades tienen claro eso cuando se calcula el subsidio”.