Plataforma Urbana

Lo que hasta ahora es la imagen más simbólica de la crisis en nuestro país: la paralización del megaproyecto Costanera Center, hoy inunda los medios con noticias de su posible reactivación. Incluso se habla de fechas: Noviembre de este año.

Y es que las cifras que parecen indicar un freno a la caída de la economía chilena son motivos más que suficientes para que la mayoría de las empresas ya estén re-evaluando sus futuras acciones en miras a una próxima recuperación.

Sin embargo, la cada vez más próxima reactivación del proyecto traerá más de algún dolor de cabeza para sus promotores (ver información después del salto) ya que son varios los puntos críticos que faltarían por definir.

Por lo pronto, los dejamos con este video del proyecto, para refrescar la memoria.

Ya son varias las señales que apuntan a una pronta noticia de reactivación, recientemente Cencosud está trasladando parte de su equipo inmobiliario a los subterráneos del edificio, los cuales ya se encuentran en su mayor parte terminados. El punto clave acá es que se permiten este tipo de instalaciones en un edificio en construcción ya que entrarían en la categoría de “instalaciones de obras” lo que no deja de hacer sentido ante tantas señales y avisos de una “pronta” reactivación.

La piedra de tope son varios cabos sueltos que durante la efervescencia de su construcción no fueron previstos, dadas las condiciones optimistas del período en el cual se desarrollaban las obras. Cabe recordar que hasta antes de la crisis la oferta de oficinas en sectores clave de Santiago estaba por los suelos frente a una demanda que no paraba de aumentar, sobre todo en el sector de mayores ingresos. Si bien Titanium se salvó por los pelos, el mix de usos que propone el conjunto de Costanera Center pareció agregar muchos factores que sólo sumaban riesgo a un proyecto de tamaña envergadura.

Con todo, los puntos críticos que deberá enfrentar el proyecto ante una reactivación de las faenas serían los siguientes:

Mitigaciones viales

Para nadie es secreto que la llegada de cerca de 5.700 automóviles al edificio traerá un más que probable caos vial al sector. De ahí que sea necesario mejorar la conectividad en miras a evacuar rápidamente a través de las autopistas existente la mayor parte del flujo vial, sin recargar la red urbana existente. Para ello, el proyecto debía financiar uno de los dos puentes que cruzarían el Río Mapocho en miras a conectar el centro comercial con el Túnel San Cristóbal. Este mix de mitigaciones viales, que dependían de un proyecto para obras necesarias para otro fue uno de los principales errores de gestón del gobierno, el cual fue previsto en Diciembre del año pasado por Plataforma Urbana, terminando el MOP por pagar y construir este segundo puente a cambio de que Cencosud aportara con “parte” de las obras para el túnel bajo Avenida Andrés Bello. Esta “parte” aún no está definida y es vital ya que los plazos de ejecución no son cortos y deben coincidir con los de la recpeción de las obras del edificio.

Financiamiento

El agresivo plan de expansión de Cencosud en Brasil y Colombia, no permitió que además asumiera el riesgo de seguir con el proyecto de Costanera Center. Si bien las “arcas” del grupo estarían con sufiente dinero, el riesgo aún es alto por lo que es más sano invertirlos en alternativas más seguras y rentables. Con todo, la idea es buscar alternativas de financiamiento a través de socios y enfocar el negocio a un mix más parecido al de Titanium que “vendió” la totalidad del edificio a cambio de entregarlo con un número de arrendatarios o compradores asegurado.

Vender, arrendar o abrir

Los 700 mil metros cuadrados deben ser ocupados lo antes posible para hacer más rentable y segura la operación. Esto es negociar contratos de arrendamiento y de venta previos al término de las obras del edificio. Los dos hoteles contemplados también deben ser entregados a operadores del sector previo a su construcción. Todas estas operaciones se deben hacer en “verde” siendo el piso crítico el tener al menos el 20% de los metros cuadrados comprometidos previo a la apertura. Acá le puede servir el haberse distanciado de Titanium, ya que estarán compitiendo en tiempos diferentes.¹

Qué construir -y entregar- primero

Tal como paró la construcción, por etapas: primero las 2 torres en Octubre del 2008 y luego todo el edificio en Enero del 2009, los expertos aconsejan abrir el Jumbo y el Mall en una primera etapa y dejar las oficinas para una segunda, dependiendo de la demanda para terminar de  construir las torres del hotel.

Símbolo de la crisis, ¿Señal de reactivación?

Tal como lo comentábamos, la paralización del Costanera Center fue el símbolo de que la crisis había llegado a Chile y pegado con fuerza. Del mismo modo, una reanudación de las obras permitiría emplear casi de inmediato a cerca de 2.700 trabajadores, siendo un gesto no sólo económico sino comunicacional para el gobierno:  “ya pasó la crisis”, sin embargo los dichos vertidos hace un tiempo acerca de la altura del edificio y los cuestionados permisos de edificación pueden ser escollos que entorpezcan su construcción y entrega.

Noviembre es una fecha probable para el inicio de las obras según lo que comentan los entendidos y también los obreros que no se cansan de preguntar cuando se retomará el proyecto, pero será una decisión que depende de muchos factores y actores para ser tomada.

¿Tendremos la decisión antes de fin de año?

1. Fuente:  Francisco Rojas, GPS Property . 22/08/09 [↩]