(La Nación, 25/02/2009)
Por Patricio Herman
Era y es muy fácil subdividir acogiéndose al DL 3.516, porque la única exigencia es el tamaño predial, pero se estableció con claridad que los predios rústicos de media hectárea estaban sujetos a la prohibición de cambiar su destino.
Durante la dictadura militar entró en vigencia el Decreto Ley 3.516, que estableció las normas sobre la división de predios rústicos situados en los sectores rurales del país, es decir, fuera de los límites urbanos. La Junta de Gobierno, siguiendo una propuesta de Alfonso Márquez de la Plata, ordenó a la Contraloría que tomara razón del mismo como paso previo a su publicación en el Diario Oficial del 1 de diciembre de 1980. El objetivo oficial era dotar de un huerto familiar a aquellos trabajadores del campo para que tuvieran su hogar y su alimentación.
Con ello se ha subdivido en predios de 0,5 hectáreas un altísimo porcentaje de los fundos que existen en el país. Innumerables han sido transformados en condominios residenciales. Quienes se han dedicado a comercializar estos fraccionamientos -los corredores de propiedades- les inventaron un nombre llamativo: parcelas de agrado. Éstas se han multiplicado dando cuantiosas utilidades a los poseedores de las grandes extensiones rurales. Pero no todos vendieron, porque otros tantos aún las mantienen en engorda, utilizando un término campestre.
Era y es muy fácil subdividir la tierra agrícola, ganadera o forestal, acogiéndose al DL 3.516, porque la única exigencia es el tamaño predial, pero se estableció con claridad que estos predios rústicos de media hectárea estaban sujetos a la prohibición de cambiar su destino y para que ello se cumpliera se decidió que en las escrituras en que constara el título de la enajenación se debía dejar constancia de lo anterior. Se señaló que los infractores que destinaran sus predios a fines urbanos o habitacionales debían ser sancionados con una multa a beneficio fiscal y que el juez de policía local tenía que decretar la paralización de la obra o su demolición a costa del infractor, lo que nunca ha acontecido porque Chile es un país curioso.
Quienes deben fiscalizar el cumplimiento normativo del DL 3.516 son los seremis de Vivienda, los directores regionales del SAG y las propias municipalidades, los que siempre han mirado para el lado a fin de no incomodar a nadie y, desde 1994, con la vigencia del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), opera la figura de las parcelas de cuatro hectáreas en los terrenos agrícolas de buena calidad, y en los terrenos agrícolas cuyos suelos sean de clase IV o inferior existen las denominadas parcelas agrorresidenciales de media hectárea, con una vivienda para el dueño y una vivienda social para el cuidador.
Sabemos que (1) el gobierno Regional Metropolitano aprobó de manera irregular, durante junio de 2008, tres proyectos con desarrollo urbano condicionado (PDUC) en los sectores rurales de la comuna de Pudahuel, que significarán en un futuro mediato cambios de uso de suelo de 2 mil hectáreas. También tenemos conocimiento de que (2) el Ministerio de Vivienda desea ampliar los actuales límites urbanos de esta saturada región en 10 mil hectáreas y (3) el miércoles 18 de febrero, los integrantes del Consejo Regional de Valparaíso, en su último día de trabajo y en una agitada y bulliciosa sesión, aprobaron por amplia mayoría una expansión urbana de 23 mil hectáreas, tomando en cuenta que el área urbana actual, establecida en su instrumento normativo intercomunal, es de 20 mil hectáreas.
Los cambios de uso de suelo de estas dos mil y 23 mil hectáreas están supeditados a que la Contraloría tome razón de las resoluciones de los intendentes de Santiago y Valparaíso, respectivamente. Eso será difícil por cómo se tramitaron las decisiones y, en el caso de las 10 mil hectáreas, la cosa está aun más lenta, porque el ministerio, su promotor, no lo ha ingresado al g0obierno Regional Metropolitano. Entendemos que en estas 35 mil hectáreas localizadas en las dos regiones, próximas a una indeseable conurbación, deberían existir indeterminadas parcelas acogidas al DL 3.516, las que no pueden modificar su uso de suelo. Entonces se deberá revisar en cada conservador de bienes raíces las inscripciones efectuadas o bien exigir a los titulares de los terrenos declaraciones juradas ante notario, en orden a que sus predios rurales nunca los han subdividido en predios rústicos acogidos al DL 3.516.
Hacer valer la legislación es necesario, más aun teniéndose en cuenta que no es posible por jerarquía pretender pasar por alto el mandato de ese DL mediante una simple resolución de cada intendente.
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Sr. He comprado una propiedad el cual se subdividio baja la ley 3.516, se inscribio un reglamento Interno bajo la ley anterior, este documento no fue aprobado por la direccion de Obras ya que mi propiedad esta enuna zona rural, este loteo es llamado condominio lo que no corresponde llamarla, se formalizo una Administración, imponiendo la ley 19.537 lo que no es valido, se ha recurrido a la justica y se declaran incompetente en esta materia por tratarse de acuerdos entre privados, acuerdos que hoy en dia no esta registrado en ningun documento notarial.
El tema de fondo , legalidad de la inscripción en el CBR sobre el reglamento interno tiene legalidad , es formal si no fue aprobado , como es posible poner un reclamo ante CBR para que se considere este documento, ya que hay abogados que lo estan tomando como ley este documento.
Claudio:
Nada podra hacer el CBR respecto del reglamento. Corresponde analizar en que te afecta verte regulado por este reglamento, que en el caso de “condominios” ubicados fuera del limite urbano, es abiertamente ilegal, pues en los predios rurales no pueden aplicarse normas propias de predios urbanos.
La justicia no debe declararse incompetente, seguramente has errado en el camino legal para ejercitar tu accion.
Saludos;
Jorge
Don Jorge,
Don Claudio explica la ilegalidad bastante bien.
Ud. deberia cooperar en facilitar mejores sugerencias.
Y opino de Don Patricio Herman seria la persona indicada para dilucidar que oficinas no estan actuando de acuerdo a las leyes y decretos y quienes deben enforzar y reparar si es necesario, la mala interpretacion de las leyes que se dictan y asi educarlos mejor no solo a aquellos que se supone son los peritos y en cambio estan malinformando a la ciudadania.
Se necesitan mas cursos de “Servicios al Cliente” = servicios a la ciudadania.
Sr. Kilhefner:
Lamentablemente, nos encontramos en una situación en que ningun poder estatal tiene la real voluntad de solucionar este problema.
No resulta posible aplicar normas propias de suelos urbanos a predios rusticos, menos cuando estos fueron subdivididos al amparo del DL. 3516.
Es el propio DL 3516 el que impone prohibiciones para que en los predios subdivididos a su amparo se creen asentamientos urbanos fuera de toda planificacion urbana territorial.
Además, la propia normas señala organos de la administracion del estado como garantes de la adecuada fiscalizacion de que no se trangredan las prohibiciones establecidas en la misma norma, sin embargo nunca han cumplido su rol fiscalizador, habiendose levantado enormes condominios en las narices, tanto de la DOM que les ha dado permiso de construccion, como de las Secretarias Regionales Ministeriales de Vivienda y Urbanismo y Agricultura y también con la omisión del S.A.G.
Sin embargo, puede que el problema no sea la inobservancia de la ley y la inaccion de los fiscalizadores; puede que esta ley haya sido creada especialmente para producir la situacion que hoy existen; esto es para facilitar el asentamiento de grandes negocios urbanisticos en predios rusticos, donde el loteador/inmobiliario no esta obligado a proveer de servicios a las condominios que crea, como un traje creado a la medida, parafraseando a Maurice Duverger.
Muchas fortunas deben haberse amasado en los negocios urbanisticos a partir del año 1980, asi como otras fortunas deben haberse engrandecido mucho más, con la aplicación del “resquicio legal” que permite construir “la casa del propietario mismo y sus trabajadores”, en un predio subdividido al amparo del D.L. 3516.
Basta con recordar la historia de la ley de este DL 3516, pues la Segunda Comisión Legislativa (integrada por la Armada) se opuso a la idea de legislar, pues a su juicio esta norma lo unico que permitiría seria la creación de condominios fuera de los límites urbanos, con todas las externalidades negativas de un crecimiento inorganico y el periurbanizacion de las viviendas sociales.
Como solucion a este verdadero “tapon legislativo” que imponía la negativa de la Armadaa, la comisión redactora establecio la figura de los fiscalizadores (municipalidad, secretarias regionales ministeriales de vivienda y urbanismo, agricultura y S.A.G), sin embargo hoy vemos que las aprehesiones que tenía la Armada eran validas y que los fiscalizadores nada hicieron por cumplir su rol.
Remedios?
Demandar al Estado por falta de servicio.
Y cual sería la falta de servicio?
Resulta claro y evidente;
No cumplir con el rol fiscalizador que impuso el D.L. 3516 a los organos de la administracion del estado, llámense estos municipalidad, Secretaria Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, Secretaria Regional Ministerial de Agricultura y S.A.G.
Que opina?