Vida urbana / Avenida Colón y las imperfecciones del mercado
La Av.Cristóbal Colón, conocida como una de las avenidas más densas y pobladas de Las Condes representa uno de los primeros ejes en densificarse en altura dentro de la comuna. El sector inmobiliario hace varios años que detectó la demanda de clase media dispuesta a pagar UF 4 mil en promedio por uno de estos departamentos de 2 a 3 dormitorios. Con cerca de 200 proyectos construidos, mas de 15 mil viviendas y 40 mil habitantes entre Tobalaba y la Rotonda Atenas1. Av. Colón se define a sí mismo como un barrio donde los vecinos de balcón aumentan proliferando edificios, lote tras lote.
El fenómeno de vivir en densidad es característico de grandes aglomeraciones urbanas. La opción de vivir en departamentos ofrece la seguridad de evitar los robos, cerrar la puerta y olvidarte del jardinero, alarmas, y un largo etcétera. Eso implica dejar de lado uno de los valores de vivir en casa, el jardín propio y el necesario verde cuando se vive rodeado de cemento.
Avenida Colón ha visto pasar una intensa urbanización sobre lo que fueran extensas chacras en el sector oriente2; desde las primeros trazados de viviendas en terrenos de 800 metros, hasta el deslave de la manzana con fusiones de 5 mil metros para construir edificios.
En los últimos años se ha visto activación por parte del mercado en localizar pequeños equipamientos y servicios en las esquinas de calles como Manquehue, Vespucio, Málaga, siendo las farmacias 24 horas el equipamiento por excelencia de esta avenida, un strip de fachadas luminosas y múltiples descuentos en medicamentos, van dando paso lentamente a la ubicación de nuevos servicios como un “visionario” Starbucks se hace unos meses se ubicó a metros de la esquina con Américo Vespucio. Así los vecinos han sido testigos de un aletargado proceso de nivelación en los equipamientos y servicios presentes en esta zona que sin duda están lejos de dar a basto a toda la población residente.
Un ejemplo de esto es el fenómeno del Starbucks de Colón, que con pocos dias de funcionamiento tuvo que cerrar sus puertas para realizar una inminente ampliación del local debido a gran cantidad de personas que llenaba el local. Un caso representativo de una demanda de clientes cautivos que al mas mínimo atisbo de una oferta interesante, revientan el equipamiento. Un reflejo de la necesidad de activar una zona de servicios que son necesarios y que en este caso de Colón representan un desarrollo urbano por chorreo, más que responder a un desarrollo estratégico de la ciudad.
El caso de Avenida Colón como una zona de Las Condes altamente densificada pero pobremente equipada, da para pensar que la planificación requiere de un análisis mucho más fino de las dinámicas urbanas y no solo dejar en manos del mercado una optimización del bien privado, siendo que es tarea del ámbito público pensar la mejor forma en que la ciudad se va dotando de servicios y equipamientos. Con esto no quiero decir que la Municipalidad se ponga a construir locales y servicios, sino que el actuar del agente público debe estar en permitir e incentivar el desarrollo de otros equipamientos a través de re-diseños en los instrumentos de planificación o generación de incentivos y espacios de discusión entre el ámbito público-privado y la ciudadanía. De esta manera resulta más fácil detectar las voluntades y necesidades de todos los actores del proceso y no solo de unos pocos.
Un caso que arroja nuevas luces sobre el problema de planificación a puertas cerradas, es lo que la misma Municipalidad de Las Condes está realizando con el desarrollo de otra zona importante de la Comuna. Para el cuadrante de Manquehue, Apoquindo, Américo Vespucio y Kennedy existe un proyecto con un valor de 400 mil UF que financiará el sector privado. En palabras del Alcalde de Las Condes ” Ese es un acuerdo inédito que no se ha hecho nunca, en donde en un área bastante extensa logramos ponernos de acuerdo incorporando un estudio del Dictuc, en que definió las necesidades de inversiones en el área y estamos firmando los contratos claves para los próximos cinco años”.3
Resulta interesante notificar que las formas de abordar la planificación del suelo están volcándose hacia una mayor inclusión de actores y agentes, en este caso un área de la comuna estudiada por el Dictuc, analizada por los privados y reunidos por el sector público. Ahora es el momento de complementar las decisiones con todos los actores del proceso, en este caso resulta importantísimo generar espacios tanto para los ciudadanos como para entidades que puedan aportar visiones frescas y contemporáneas como las universidades y entidades técnicas que a través de metodologías y/o asesorías que ayuden al desarrollo estratégico de la ciudad evitando cargarle la mano solo al mercado o al aparato público, siendo que la ciudad se debe construir entre todos.
- Calculo estimativo en base a catastro del autor de 194 edificios. Cálculo de número de viviendas promediando 78 por edificio. Número de habitantes calculado por 2.5 habitantes por unidad de habitación [↩]
- Una de las Chacras más extensas en la zona correspondía a la antigua Chacra Mirasol que iba desde Tomas Moro por el norte, Avenida Colón por el norte, Avenida Bilbao por el sur y Avenida Manquehue por el poniente [↩]
- Extracto de artículo “Santiago saturado por vías congestionadas” Cuerpo C. El Mercurio Domingo 9 de Septiembre. [↩]
