Plataforma Urbana

se puede integrar lo social y lo inmobiliario?

Por Camila Cociña y Nicolás Valenzuela

La integración de estos dos criterios, tradicionalmente antagónicos, se ha puesto recientemente en discusión en Chile (Ver “Integración Social: Nueva Ley obligaría a inmobiliarias a ceder 5% de superficie para Vivienda Social”); hacerlo podría significar utilizar la actividad inmobiliaria como herramienta de equidad social. El Proyecto Ribera Norte, en Concepción, es ejemplo de cómo un proyecto urbano actualmente en ejecución integró entre sus objetivos principales lo social, urbanístico e inmobiliario.

El tipo de vivienda que haba antes

En la ciudad de Concepción, el borde del río había sido históricamente subutilizado, quedando encerrado entre las líneas férreas que limitan el Centro y la inestable ribera norte del Bío Bío. El desarrollo y crecimiento de la ciudad significó que el sector se trasformara en un vacío que fue quedando en el medio de la gran ciudad; una zona de ubicación privilegiada que no podía aprovecharse por las dificultades para su urbanización. Pero además, por mucho tiempo a solo seis cuadras del centro de la ciudad más importante y promisoria del sur del país, alrededor de 1500 familias vivieron en condiciones de extrema pobreza; viviendas precarias, deficiencias urbanísticas y de saneamiento, no sólo hacían par al hacinamiento, sino también a frecuentes inundaciones e incendios. Tras numerosos planes para hacer que la ciudad dejara de darle la espalda al río, el inicio de los estudios de factibilidad técnica y económica en los años ‘90, bajo un nuevo sistema económico en Chile, permitieron que esta idea llegara a realizarse, quedando a cargo del proyecto el arquitecto Juan Pablo Gramsch.

Aparte del objetivo urbanístico de recuperar el río para la ciudad a través de nuevos espacios públicos, el objetivo económico de recuperar terreno para la actividad inmobiliaria se ha debido compatibilizar con el social, que surge de la situación de los habitantes pobres del lugar para entregarles mejores condiciones de vida radicándolos en los mismos terrenos.

Vista aerea con la situacin anterior

Imagen objetivo del proyecto

Lo típico, hasta ahora…
La situación habitual es que los procesos de renovación terminen expulsando a los habitantes pobres del lugar a la periferia de la ciudad, aunque sea en mejores condiciones habitacionales; el imperativo de bajar costos por parte de las empresas privadas que tienen a su cargo la construcción de los proyectos de vivienda social, induce a que los sectores de menores ingresos solamente puedan acceder a viviendas ubicadas en terrenos de menor valor en la periferia. Los años de aplicación de este modelo que en los 80s y 90s parecía exitoso, ha significado ir acumulando en las ciudades chilenas enormes extensiones de viviendas sociales que hoy siguen creciendo alejadas de las oportunidades que sus habitantes necesitan y que se encuentran en dirección a las áreas con precios de suelo mucho mayores.
En Elemental, institución que explora alternativas para las políticas actuales de vivienda social, advierten lo siguiente: “en este momento, la vivienda social, en un porcentaje inaceptablemente alto, se parece más a comprar un auto que una casa; cada día que pasa, las viviendas valen menos. Esto es muy importante de corregir porque a escala de país, nos gastaremos 10 billones de dólares en los próximos 20 años, (sólo si proyectamos el presupuesto actual del Ministerio de Vivienda). Pero también a escala de una familia pobre, es clave entender que el subsidio de vivienda será por lejos, la ayuda más importante que recibirán, por una única vez en la vida, por parte del estado; y es justamente ese subsidio el que debiera transformarse en un capital y la vivienda en un medio, que les permita a las familias superar la pobreza y no sólo protegerse de la intemperie”

Zonificacin

Proyecto Ribera Norte
El sector mencionado frente al centro de Concepción corresponde a la parte implementada del proyecto, dentro de un plan mayor que se extiende por el Bío Bío hacia el interior. Consta de un centro cívico, un centro de negocios, áreas residencial-inmobiliarias, un borde costero turístico-residencial, un gran parque urbano, equipamiento y finalmente las viviendas sociales de radicación. La incorporación de éstas últimas, además de superar la tendencia habitual, manteniendo a los antiguos habitantes en su lugar, significa incorporarlos en medio de un nuevo polo de equipamiento, conectividad y desarrollo para el Gran Concepción; estamos hablando de integrar a los más pobres de la ciudad al corazón mismo del desarrollo, generando una excepcional fuente de equidad, y un actuar urbano del Estado respondiendo a necesidades económicas, pero manteniendo una visión socialmente responsable e incluyente.

El tipo de vivienda que haba antes

“Nadie gana todo, nadie pierde todo”
El Proyecto Ribera Norte pretendía ser gestionado de tal forma que, a través de la venta de terrenos al sector privado y la participación de estos en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, se recupera gran parte de los recursos aportados por el fisco. Los problemas aparecieron al tratar de incorporar a este modelo las viviendas sociales de radicación: la gestión del proyecto debió ser capaz de reñir a la vez con cada uno de los actores que tenían capacidad de ejercer presión. Por un lado los inversionistas, que deseaban una oferta atrayente para así asegurar su apoyo en la materialización; y por el otro los ocupantes ilegales organizados con las capacidad de ejercer presión mediante marchas, manifestaciones y nuevas ocupaciones que eran utilizadas como instrumentos de poder. Finalmente se impuso la máxima “nadie gana todo, nadie pierde todo”; los pobladores lograron la no erradicación a la periferia y negociar soluciones habitacionales, y los inversionistas, interesados en una rápida “limpieza social”, sólo alcanzaron su objetivo en forma parcial.
Por otro lado, por distintas razones, el proyecto no se ha desarrollado a la velocidad esperada: por ejemplo, intervenciones fundamentales como el soterramiento de la línea del tren para terminar con la barrera que separaba el sector del resto de Concepción y la construcción de algunos espacios públicos que generarían un espacio urbano atractivo, sumado a normativas demasiado restrictivas, han hecho que los privados no inviertan como se esperaba. Hoy existe una percepción generalizada del proyecto que, si bien la radicación de los pobladores en el sector fue parte vital de la génesis del programa, ha tenido como consecuencia la imagen del mismo como un proyecto social más que urbano.
Éste es el gran problema y desafío del proyecto aún en ejecución. El objetivo ya logrado de radicar a las familias, en lugar de enviarlos a la periferia en busca de terrenos más baratos, constituye un ejemplo como política social del Estado. Sin embargo, el mayor potencial del Proyecto Ribera Norte no es la sola construcción de dichas viviendas, sino la incorporación de lo social a un proyecto urbano que funciona bajo lógicas de mercado. Dados los retrasos de las otras partes del proyecto, queda pendiente el gran desafío de hacer de lo social algo compatible con el desarrollo económico de un área de la ciudad.

Los proyectos que conviven