por Liliana de Simone.
El actual Programa de Repoblamiento de la Comuna de Santiago, gestionado por la CORDESAN, ha logrado revertir en 10 años la estanqueidad que había prevalecido antes de los 90’ en la inversión inmobiliaria residencial privada. De hecho, ha sido tan exitoso que ahora está en el debate el efecto del boom inmobiliario y la consiguiente verticalización extrema de muchas zonas de la comuna.
Múltiples campañas privadas y municipales han cambiado la visión del vivir en el centro, convirtiéndolo en un lugar atractivo e incitando a la gentrificación. ¿Pero si todo esto está pasando en el área residencial, que esta pasando con el comercio y la industria? ¿Porque se cree que la única culpable de los procesos de obsolescencia santiaguinos es la pérdida de residentes acomodados?
Planteamos que el centro de Santiago ha sido víctima de un proceso de dos obsolescencias desfasadas, la primera iniciándose a mediados de siglo, con un brusco descenso en los índices de residentes, y para la cual se creó la CORDESAN en los 90’ y todas sus medidas apresuradas como la excesiva permisividad de las normativas constructivas y el cuestionado Subsidio de Renovación Urbana; y por otro lado, un proceso de obsolescencia física, económica y funcional del sector de oficinas, mas lento y desfasado en 60 años, que todavía no se expresa lo suficiente como para ser alarmante., pues queda escondido por las elevadas ganancias del comercio céntrico (por ejemplo, el Paseo Ahumada es la calle más cara de América Latina , y todas las grandes casas comerciales tienen su pick de ventas en esta zona)
Pero las señales de obsolescencia son latentes. Son ya conocidos los casos en que antiguos edificios de oficinas del centro se han ido desocupando y solo quedan activas las galerías de los niveles de suelo, donde sus pisos superiores son ocupados para dudosas actividades (ejemplificador es el caso del gremio de abogados que emigró a zonas mas orientales de la ciudad). Zonas como Nueva Las Condes, El Golf y Sanhattan lideran los índices de construcción de nuevos edificios de oficinas. De hecho Las Condes es la comuna que lidera el grupo con la tasa de vacancia mas baja (4.04 %), ocupando 34.632 m2 de los 71.356 m2 útiles para oficinas ingresados este año en todo el AMGS. Las Condes es la preferida del sector privado, posee más del 40 % del total de oficinas, mientras que la Comuna de Santiago tiene el 27 % y baja cada año más 1; una dinámica para la que no se han tomado medidas que la reviertan directamente.
El Programa de Repoblamiento, en su afán de atraer rápidamente residentes que hicieran una ocupación efectiva de los lugares deshabitados (a diferencia de la ocupación temporal que atrae a más 1 millón de personas al día y que revela que el centro es el destino del 42 % de la gente que diariamente sale de sus casas)2 , fomentó el desarrollo residencial de la comuna, olvidándose del sector terciario. De hecho no se han frenado si no que se han hecho más evidentes las múltiples señales de obsolescencia física como la poca calidad técnica y material de la nueva edificación, o las alteraciones en la morfología edificatoria que crean una ciudad fragmentada y discontinua.
Pero si hoy las oficinas están escapando de Santiago centro cabe reflexionar: ¿Cual es la diferencia substancial entre las oficinas del centro y las oficinas del sector oriente que hace que se vacíen edificios enteros? Por un lado podríamos hablar del nuevo concepto de oficina, organizada en un STAFF y ya no más en despachos separados, que exige flexibilidad y plantas libres, condiciones de habitabilidad que los edificios céntricos no pueden dar. O quizás tiene que ver mas con la falta de estacionamientos baratos y disponibles, o con las dificultades de accesibilidad que han convertido al “centro del centro” en un lugar insalubre, debido a su alta contaminación atmosférica y acústica. O mas bien tiene que ver con una búsqueda de la imagen corporativa, que privilegia al edificio hito (= torre única y llamativa) y no a los edificios pareados céntricos (= manzana edificada como unidad), la autonomía como individualidad es completamente opuesta a la concepción de continuidad unitaria y homogénea que los planes reguladores anteriores (Brunner) querían dar al centro.
Sea cual sea la causa prevaleciente, todo esto lleva a plantear que el motivo de fondo es la búsqueda de la experiencia de la modernidad tecnológica, de nuevos materiales, de espacios prístinos y vidriados, del muro-cortina, de dinamismo moderno y de “vender la experiencia” (malls), que el centro no puede dar, y para lo que tampoco se ha hecho nada que revierta la situación. Las oficinas se van, y poco a poco los nuevos subcentros van a terminar atomizando no solo las viviendas, si no también los servicios, las casas matrices, etc. No hay nada que haga suponer que el proceso se va a detener.
El programa de repoblamiento cometió el grave error de pensar que justamente el repoblamiento bastaba para ser la solución. Basta ver lo que se está haciendo en el centro, edificios sin ningún respeto por lo existente, de materiales livianos que garantizan un deterioro a corto plazo, de espacios interiores que coartan cualquier iniciativa de flexibilidad programática. En fin, se está creando un problema mas grave que el que se tenía. Si uno de sus argumentos fuertes del programa era el de potenciar Santiago como una lugar atractivo por sus mixturas y su calidad de vida (cantidad de establecimientos educativos, salud, administrativos, culturales), la alarmante falta de normativa ha permitido la proliferación de nuevas torres separadas, que imposibilitan la ocupación de las plantas bajas para el comercio y los servicios (actual fuente de dinamismo de la comuna, y real prueba de la vocación de Santiago-comuna dentro del contexto Santiago-ciudad capital). Se suprime la línea de fachada continua y se reemplaza por pequeños frentes, disgregados y discontinuos. Se esta asegurando una muerte futura a la vida terciaria del centro, pues las características en la ocupación de los pisos superiores (habitabilidad, calidad) definirán la calidad del comercio a nivel de suelo.
No es raro que el centro empiece a perder su vocación metropolitana y multifuncional, que pierda oficinas y que se regenere en una nueva clase de edificios residenciales mediocres. No se ha hecho nada en contra de eso, por lo contrario, se flexibiliza la normativa, única herramienta generada desde arquitectos y especialistas que puede “guiar” el proceso de construir ciudad. La liberalización de los mercados de suelos y la estrecha correlación del valor del suelo con el nivel socioeconómico de la población que lo ocupa lleva a una gentrificación dañina para el desarrollo de un centro donde debe primar el civismo, la heterogeneidad y la mixtura de usos.
Se debe abordar el problema desde sus múltiples y numerosas aristas. Solucionar los problemas de movilidad y contaminación es igual de importante que traer residentes. No podemos dejar que el sector constructor privado se aproveche del aumento del valor del suelo santiaguino (por obras de infraestructura nuevas, servicios, regeneraciones urbanas estatales, etc.) y construya en él edificación mediocre, aumentando al máximo sus ganancias cortoplacistas que inflen sus balances anuales pero que no tienen consideración alguna con lo que va a pasar a 10, 20 años plazo. Los organismos municipales deben ser igual de agresivos y “pillos” que las inmobiliarias. Por ejemplo, vender las externalidades antes que se empiece a hacer una obra publica, determinando primero una zona de influencia, y así evitando la especulación del suelo después (exigir una contribución a los propietarios o interesados en un terreno cerca del cual se va a hacer un gran estacionamiento subterráneo a futuro o donde pasará una línea de transporte publico). Así las plusvalías se reparten entre los privados y el estado, garantizando un beneficio mutuo.
Por otro lado se debe exigir en las normativas estándares de calidad más estrictos que los existentes en nuestro país, o potenciar tanto económica como publicitariamente el reacondicionamiento de edificios para otros fines que no sean solo vivienda, y que frenen los procesos de obsolescencia que empieza a vivir el sector terciario, antes que se hagan tan evidentes como pasó con el sector residencial.
Si no se toman medidas más globales y con visión integral a largo plazo, en un futuro no muy lejano vamos a tener un centro simbólico pero sin significado popular, donde existen representaciones y adulaciones a la vida publica pero no existe vida.
__b i b l i o g r a f i a
- Taller de Investigación PUC 1er Semestre 2000: Una Mirada a Santiago Centro desde Cerca. Sección Greene Tomo I y II
- Taller de Investigación PUC 2do Semestre 2000: Una Segunda Mirada a Santiago Centro, El Triangulo Fundacional. Sección Greene Tomo I y II
- Taller de Investigación PUC 2do Semestre 2001: Santiago Obsolescencias Urbana. Sección Greene; Tomo I y II
- Santiago: De un proceso acelerado de crecimiento a uno de transformaciones; Margarita Greene y Fernando Soler
- www.plataformaurbana.cl: “oficinas en 2005 santiago mira hacia el oriente y deja el centro histórico” visto el 25_nov_2006
Únete a nuestro Facebook 
Síguenos en Twitter 
Suscríbete al Newsletter 
Deberia haberse echo hace unos años ya.. fomentar la construccion de oficinas pero sin descuidar los edificios residenciales.. en la alameda yo pienso que por lo menos en esta avenida (la mas importante de la capital) deberian existir edificos de oficinas enormes estilo costanera center.. seria genial y lugares existen con edificos viejos horribles en plena alameda.. y respetar las grandes manzanas del santiago antiguo.. se necesito una renovacion urgente o en 20 años mas estaremos lamentandonos lo que se pudo haber echo respecto a este tema.. oie un comentario jajaja buena la imagen que pusieron arriba xD
Excelente articulo, buen diagnostico. Ahora, el problema es tan grave que parece que no hay soluciones triviales. Pregunta abierta:
Existen casos similares en otras ciudades del mundo, hay experiencias exitosas y fracasos?
Primero felicitaciones a la autora por tan acucioso y detallado escrito en torno a una comuna tan relevante. Segundo, quería expresar mi absoluta concordancia con lo enunciado en el artículo, ya que es evidente la enorme fuerza que aún tienen las actividades económicas de índole comercial dentro de Santiago centro. Actividades como el comercio establecido o labores profesionales en oficinas se pueden destacar como parte de una identidad bien ganada de la comuna. Identidad que lamentablemente se pone en riesgo con amnesias reglamentarias que no traducen toda la realidad urbana. Yo estudié quince años en Santiago Centro y la verdad que no me gustaría ver en unos años más a Santiago perder esa mixtura de servicios y labores que tan bien le hacen a una de las comunas más importantes del país.
Muchas gracias por el interesante articulo. Esto es un asunto muy importante para la region entera. Segun lo que veo, me parece adecuado hacer un estudio economico y social de planificacion urbana que indique cuales son las condiciones existentes en el mercado de oficinas y de vivienda y cuales son las oportunidades en Santiago Centro (incluyendo las zonas al sur de la Alameda).
Una vez que tengamos resultados, analizar el sistema de subsidio habitacional y compararlo con lo que se ha construido y las metas iniciales del programa.
Para mi gusto el subsidio fue una herramienta cruda pero adecuada para empezar a repoblar la comuna, pero hoy eso se esta logrando y me parece que Santiago debiera analizar el reemplazar el subsidio con mayor inversion en espacios publicos y peatonales, en circulacion y seguridad, obviamente dar mucho mas proteccion al patrimonio historico y mas regulacion al diseno y uso de edificios. Lo principal en todo caso es hacer una evaluacion total del Centro y a traves de un proceso publico y participativo que nos indique como queremos los santiaguinos que sea nuestro Centro, nuestro gran espacio comun.
Buwno hasta donde sé hay registros anuales de mts 2 de oficinas por comuna y de vacancia de oficinas, asi como su precio promedio…Eso sí no se quien los hace
Liliana,
Lo bueno de tu artículo, es que al parecer prevee algo que ni los urbanistas ni arq ni otros profesionales han sabido diagnosticar o poner sobre sobre la mesa. Personalmente es un tema que me ha dado vueltas al punto de escribir mi seminario (año 2006) respecto a eso. Y espero ahondarlo durante mi proyecto de título. Por lo mismo toda información estadística y bibliográfica me sería de gran ayuda. Bueno, pero fuera de pedir favores, terminar comentando que un proceso de esta magnitud e índole, creo, debe empezar lo más pronto, frenar la curva de la obsolesencia de una manera integrada… pero, para que tomemos conciencia como comunidad, creo que los estudiantes necesariamente debemos tomar un rol activo incentivando inquietud y desarrollando proyectos.
saludos
mmm…. con mis bases economicas lo unico que puedo decir es que los incentivos hacen que las personas actuen.
Los malos constructores no son malos porque quieran serlo, sino que los incentivos para que hagan mala arquitectura estan a la vista. Como señalo la autora, se flexibilizó la normativa constructiva, se permitió cambios en la estructura medular del centro de santiago, es decir se crearon los incentivos necesarios para desfavorecer el desarrollo armonico del centro de santiago.
Por otro lado, la constante huida de residentes del centro en los años 70 y 80, hicieron crear una propuesta que apuntaba a repoblar santiago, el incentivo fue claro: 200 UF de subsidio estatal, el cual es el gestor del boom del desarrollo residencial actual.
Analizando los hechos, mi diagnostico sería nuevamente apuntar los incentivos a una “construcción de calidad” cuya normativa sea clara y con enfasis en el desarrollo de la ciudad.
Lo anterior sumado con el subsidio estatal, la demanda por departamentos en el centro contunuará como hoy, y la oferta (mientras exista el incentivo para el comprador) tambien continuará.
saludos