Hace tres semanas el Plan Regulador Metropolitano de Santiago sufrió una importante modificación: Se incorporaron al Área Metropolitana de Santiago 12 comunas (todas las de las provincias de Talagante y Melipilla más Buin y Paine), las únicas que faltaban para que toda la Región Metropolitana fuera regida bajo un mismo instrumento de planificación territorial. Esto permitirá ahora que la totalidad de la RM pueda ser urbanizada a partir de Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC).
En 1998 el Gran Santiago duplicó su área metropolitana al incorporar las tres comunas de la provincia de Chacabuco (Lampa, Colina y Til-Til), sumando 241.500 hectáreas a la superficie inicial (todas las comunas de la provincia de Santiago más San José de Maipo, Pirque y Calera de Tango). Ahora, con la integración de estas 12 comunas (Melipilla, Alhué, San Pedro, María Pinto, Curacaví, Talagante, Peñaflor, El Monte, Isla de Maipo y Padre Hurtado), equivalentes a casi 900.000, hectáreas se completan las 1.540.320 há que posee la Región Metropolitana.
Ahora, ¿cómo se traduce este “dato duro” en hechos concretos?: en la posibilidad de que este nuevo territorio regido por el PRMS reciba más de 1.300.000 nuevos habitantes dentro de los próximos 12 años, garantizando un crecimiento mucho mejor planificado a través de los propios planes reguladores de cada comuna y en particular a través de los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC).
Los PDUC son grandes proyectos urbanos (de mínimo 300 hectáreas) que pueden realizarse exclusivamente en las áreas metropolitanas (las tres de Chile son Santiago, Valparaiso y Concepción) y buscan un desarrollo bien planificado que contemple vivienda, equipamiento, áreas verdes y ahora, con las nuevas políticas de vivienda social, un porcentaje de territorio destinado para los más pobres. Estos proyectos los pueden realizar sólo entidades privadas, lo que implicaría una gran oportunidad para el sector inmobiliario. Sin embargo no se pueden desarrollar en cualquier parte: el PRMS establece zonas de interés silvoagropecuario que serían las potenciales áreas de desarrollo. La incorporación del sector sur de la RM ofrece más de 200.000 hectáreas para dicho fin. Y así como se destinan áreas para posibles desarrollos inmobiliarios, también se definen áreas de protección, como las 300.000 hectáreas de valor natural reconocidas dentro de esta nueva superficie anexada.
Víctor Barrueto, Intendente de Santiago, explica: “Este es un camino de desarrollo interesante y abre posibilidades para inversión inmobiliaria. Las zonas de desarrollo condicionado contemplan una definición importante, pues permite la construcción de ciudades satélite que no producen conurbación y se desarrollan bajo estrictas medidas urbanas”. Asimismo afirmó, junto al seremi de vivienda y urbanismo, Nelson Morales, que la finalidad de esta modificación es descentralizar Santiago, entregar herramientas desarrollo a los gobierno locales y proteger espacios de valor natural, agropecuario y patrimonial.
La otra ventaja de esta medida es que por fin se normará el creciemiento que se produce fuera de los límtes urbanos, donde se urbaniza a partir del Decreto de Ley 3.516, más conocido como el de las “Parcelas de Agrado”. Esta obliga a que la subdivisión predial mínima sea de 5.000 m2 permitiendo dos viviendas, una para el patrón y otra para la servidumbre (el espíritu de la ley era privilegiar a las viviendas de los agricultores), sin embargó se malinterpretó para desarrollar proyectos inmobiliarios sin una adecuada planificación (como el caso de Chicureo) y, sobretodo, sin hacerse cargo de las externalidades negativas que estarían generando.
Si embargo, la modificación al PRMS ha causado rechazo en diversas organizaciones civiles. Patricio Herman, vocero de Defendamos la Ciudad afirma que esta modificación no conllevará nada más que oportunidades de negocio para las inmobiliarias, al aumentar la oferta de suelo urbanizable. Sara Larraín, directora de Chile Sustentable, afirma que “es contradictorio que la autoridad por un lado esté actualizando el plan de descontaminación, y por el otro el Ministerio de la Vivienda siga agrandando la capital”. Asimismo se alega que los mejores suelos agrícolas de Chile están precisamente en los valles de la Región Metropolitana. Por lo tanto darle prioridad a los desarrolladores inmobiliarios en vez de a los agricultores también es cuestionable.
Ahora, la pregunta que surge es, si el futuro de la región se desarrollará bajo la misma lógica de normativa, ¿pasará que Santiago fagocitará a otras zonas urbanizadas muy consolidadas (como Melipilla o Talagante), donde la imagen de ciudad -muchas veces a través de fachada continua, por ejemplo- se verá alterada y amenazando la propia identidad de estos lugares? Esto considerando que hace años el PRMS -o más bien las leyes y ordenanzas de urbanizamo y construcción- está conduciendo a una imagen de ciudad mucho más ligada a la ciudad jardín norteamericana, donde prima la casa aislada, el antejardín y la reja, en vez de el modelo fundacional de los españoles en latinoamérica de carácter más patrimonial y-quizás- más propia de la ideosincrasia de todas aquellas ciudades aún no invadidas por el espíritu globalizado de las metrópolis.
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Es decir, Santiago aún está en una fase de desarrollo aproximadamente de 40% del real de toda su capacidad. Por lo mismo como se verían afectadas comunas como la Granja, la Pintana respecto del Acceso Sur a la capital.
Adolfo López
arquitecto
Llama la atenión que los planes de la intendencia no van en una dirección coordinada
con políticas municipales, como la de santiago, que pretende densificar su superficie.
me pregunto cuándo será el día que exista una sola institución de carácter técnica e independiente, como una especie de Banco Central que su tarea sea la de regular el valor del suelo, desde una política unitaria que conjugue los intereses públicos y privados, de manera que no quede una brecha brecha tan grande para el cuestionamiento de este tipo de poíticas.
de cuestionamiento.
Sólo es más terreno para que las inmobiliarias hagan su negocio, no sé si soy muy negativo, cual es el beneficio al común de las personas. ¿Cual es la idea?. En chicureo se paso de tener agricultores a jardineros, supuestamente los mejores terrenos cultivables de la region transformados en super barrios. No es malo que se construya ni progrese, pero da la sensacion que las autoridades trabajan aplanandole el camino a grandes intereses y no al bien comun.
“No es malo que se construya ni progrese, pero da la sensación que las autoridades trabajan aplanándole el camino a grandes intereses y no al bien común.”
BINGO!!!!!!!!!!!!!!!!!!!………
Creo que sería de mucho interés que en la actualidad se hiciera un nuevo estudio de relación entre parentesco y capital como le que hizo el ex presidente lagos en los 70, después de todo quien te asegura que en las próximas elecciones vas a salir electo,, y si es así como mantienes el status de ingresos? buena pregunta!!!!!!!!!!!
El modelo de la PDUC satisface una demanda que existe. pero de manera CONDICIONADA o osea regula la actuacion del mercado dentro del desarrollo urbano (lo cual es el modelo de desarrollo adptado por nuestro gobierno). Esto no significa que la ciudad se va a “vaciar” hacia la periferia o algo por el estilo. Mal que mal el tipo de persona que quiere vivir en una torre en el centro no es el mismo tipo que quiere vivir en una casa en Til Til o Talagante.
mmm…me pecere preocupante que el desarrollo urbano, en este caso, este en manos de privados, los que conocemos un poco mejor el tema, sabemos perfectamente que las constructoras no se preocupan principalmente de mejor la calida de vida o una mejor arquitectura…todos sabemos que para ellos es solo un negocio…
otra cosa, el intendente, el mop, el minvu, el ministerio de transporte, el mideplan…hasta cuando po!!! cuando van a hacer su pega!!!. no entiendo porque privados tienen que estar haciedo lo que por ley les corresponde a ellos…son todos unos care palo!!!
CIUDAD-REGION? GRAN METROPOLIS? solo concentraremos mas aun la poblacion nacional en la RM.. por otra parte me parece bien que se regule y “protega zonas naturales”(haber si se hace) ogala q las inmobilarias tomen consiencia alfin de la responsabilidad q tienen en la ciudad que habitaran nuestro hijos.
El que toda la RM este bajo el mismo instrumento de planificacion es muy bueno. Sin embargo, me parece sorprendente, descarado y soberbio (me da vergüenza en realidad), que el único interes que prime sea el inmobiliario. El hacer que la ciudad crezca de esta forma “organizada”, o “planificada” a través de ZODUC o AUDP demuestra justamente que los lmites de las areas destinadas a uso Silvoagropecuario se ahn violado una vez mas, reduciendolas constantemente. Sin contar además con los efectos que producen en el medio estas urbanizaciones.
Segregan mas la ciudad, al no conectarse con las comunas receptoras, vease el caso de Larapinta (AUDP) en lampa o Chicureo en Colina, donde los habitantes de Colina son el porcentaje menos relevante en los habitantes de ese sector.
Favorece a los gobiernos privados, desregulando la accion del Estado al interior de estos emplazamientos.
En fin..
Una Vergüenza el fin por el cual se genero este instrumento de “planificacion”.
comparto la opion con crsitian hernandez…lo pero de todo es que la planificacion de “nuestra ciudad” este en manos de privadosm qeu solo quieren lucra con esto…pero lo que me da mas impotencia son las autoridades…que no cumplen con susu labores y que ademas falsean, ocultan, acomodan la informacion a su antojo…eso es lo mas denigrante…por la falta de informacion, y todo lo que ello conlleva…
con este proyecto de planificacion los unicos que estan en su “salsa” son las inmobiliarias y las autoridades qeu cada vez hacen menos su pega y delegan responsabilidades a quienes no les corresponde…hasta cuando, que la autoridades se pongan los pantalones!!!
De todas maneras, se supone que a los inmobiliarios no les conviene hacer su pega mal, porque sino nadie le compraría su proyecto. A lo que apela esta ley, en teoría, es a la eficiencia del sector privado, que asegura hacer su pega bien para que sea rentable. Se supone.
gabi, al decir “se supone que a los inmobiliarios no les conviene hacer su pega mal, porque sino nadie le compraría su proyecto” me pregunto, porque si los edificios son penca, los departamentos son chicos, igual se venden como pan caliente?.
siento que la demanda por vivienda es tan grande y la valorizacion cuantitiva de los consumidores por el producto vivienda es tan alta… que es imparable el avance inmobiliario. las reglas los ordenan un poco pero la ambicion y el poder economico es infrenable, es mi percepcion.
La subordinacion a los intereses inmoviliarios me da la sensación de una impronta mercantilista evidente que implicaria la expulsión de nuestros pobres pues todos sabemos que los intereses privados incorporan el retorno de utilidades.
En este sentido, me da lata observar como el estado sacude de sus obligaciones legitimando el avance inmoviliario que evidentemente solo deja excedentes a ciertas cupulas de poder que controlan los habitos de consumo, asi como que expulsa a los ultimos anillos urbanos a las personas que son incapacer de pagarlo.
Considero que el nuevo marco regulatorio -si bien imperfecto -constituye un avance considerable respecto a la situación anterior.
Creo que se lo está criticando de forma demasiado liviana. No es una crítica de peso decir que “hay una subordinación a los intereses inmobiliarios”, sobre todo porque la actividad inmobiliaria debe ser fomentada, no constituye de por si un mal. Tampoco es evidente que esta subordinación exista. Por el contrario, veo un interés evidente porque los desarrolladores internalicen las externalidades negativas por ellos generadas.
Veo la situación ideal como una en la cual se logre compatibilizar el desarrollo económico con la conformación de barrios y ciudades sustentables. Un marco regulatorio debe ser capaz demarcar el escenario más favorable: un mejoramiento constante de la calidad de vida de los ciudadanos -que sea concordante con sus preferencias y afín a sus estilos de vida -potenciando el desarrollo inmobiliario como una actividad económica competitiva, sensible a los intereses de sus clientes.
Creo que no han sido criticas sin peso o fundamento marionacho. Desde mi miarada, el problema no es que hayan inmobiliarios, sino que deberia haber una vision integral en la construccion de emprendimientos como ZODUC o AUDP, que en definitiva son las formas de urbanizacion predominantes y que se ven veneficiados (directa o indirectamente).
Por otro lado, me quedan varias dudas, o por lo menos no me artreveria a decir que son sustentables. Esta comprobado que impermeabilizan (en uno de sus efectos) el suelo (consulta a Carmen Paz Castro y sus investigaciones en Lampa del 2004. U de Chile), y provocan efectos en la comuna residente.
Sorry… escribi “veneficiadas”… que plancha !
Creo que el problema de este nuevo marco es un problema mucho mas estructural. En este sentido, es observable la inexistencia de entidades politicas que acaparen una escala geografica que incorpore los problemas (llamese gobierno regional o metropolitano). Lo que quiero decir es que el problema de desarrollo urbano es difuso pues la poblacion objetivo no se encuentra bien delimitada (¿a quienes sirve?).
De esta forma se observan graves problemas de financiamiento en torno a dicho desarrollo, pues en el marco de las politicas publicas las alternativas de financiamiento es un grave problema, pues las inmoviliarias querran generar utilidades mas alla de los efectos positivos o negativos que produzcan.
La sensacion (Bastante estomacal) que me genera es que es bastante inviable una union publico privada en esta area, por lo que las alternativas de financiamiento para mi gusto deberian circunscribirse a una forma de asociacion con privados en la que se les obligue, mediante ley, a gestionar formas de desarrollo en el area social ya que no me gustaria presenciar en el futuro “alternativas” de vivienda social que desintegren a la gente en poblados perifericos y ghettizados como EL Volcan.
Me parece preocupante tambien que la ley (o la noticia) no indique el tipo minimo de densidad habitacional y como este tipo de desarrollo ayuda a la descontaminacion de Santiago via el desplazamiento en ciclovias, transporte publico o caminando. Espero que algo se haga para incrementar las areas verdes…
Creo que es peligroso que estas comunas entren al PRMS, puede ser confuso para ellas por que la consigna es el Suelo=$ y después vendrían todos los supuestos benefios del “chorreo inmobiliario”.
La causa secundaria, la decentralización e integración, debería ser la consigna. Aunque es utópico pensar así estando en un sistema en que todo, hasta el PRMS, se rige por la “mano invisible”. Ojala se aparezca la manito y de verdad beneficie a las comunas integradas.
Yo igual les tengo fe a las PDUC’s y AUDP’s. Me da la sensación de que los consumidores se están poniendo un poquito más exigentes (claro que falta bastante aún) y los inmobiliarios más sensibles a estas demandas.¨
También, para hacer este tipo de megadesarrollos se requiere una serie de estudios y aprobaciones. No es llegar y hacer una zoduc; se exigen importantes porcentajes de equipamiento-por ejemplo- para asegurar que esta nueva mini ciudad sea realmente sustentable.
Me pongo utopica, pero no lo puedo evitar: que a un inmobiliario se le ocurra vender, en vez de el producto-casa, el PRODUCTO-CIUDAD. Y que se venda la nueva CIUDAD ECOLOGICA, una pduc donde todo sea sustentable, tecnologico, con ciclovias y densidad suficiente como para que el auto no sea indispensable para moverse, con casas inteligentes, sistemas de reciclaje y bla bla, que a la larga permite ahorrar en muchos aspectos. Seria increible que oportunidades asi las recogieran las inmobiliarias. Buenisimos desafios y todos podriamos salir ganando si hubiese gente que se atreva a innovar.
hay algunos que se van a hacer inmensamente ricos…
“para los mas pobres” solamente alta densidad, no vivienda social, solo un 5% y sin plazos definidos para la construccion de esas zonas, ademas de no regular la integracion al masterplan…
parece chiste…
perdon… eso es para ZDUC
En estos momentos estamos desarrollando una AUDP y hay en proyecto una PDUC, y créanme, es una de las formas más inteligentes de crecer la ciudad. Se pide gran parte de la infraestructura que se necesitará, y están orientadas a personas de ingresos no muy altos por quedar lejos de la ciudad… y para poder ser aprobada una PDUC, tiene que estar ubicada en terreno de pésima calidad agrícola….
que dificil es encontrar el pdf. del plan regulador metropolitano de santiago (PRMS)
y que hagan lo que quieran total “el santiaguino” no quiere a su ciudad…
Perdimos no más: los con voz, pero sin voto nuevamente nos vamos pa’ la casa. Esta ciudad -que dejó de ser tal hace rato- pasará a engrosar el listado de metrópolis mundiales que aparecen en las revistas y libros, sí, pero en los que se toman como ejemplos que no se deben seguir.
Tarea pa’ la casa: ¿Quienes son los dueños de los terrenos al sur y al norte de Santiago?. Hummm……
……..qué rico es cuando te meten el dedo en la boca y más encima estas obligado a escuchar las ridiculeces de los “genios” del Gobieno que te tratan de convencer con afirmaciones como “permite la construcción de ciudades satélite que no producen conurbación y se desarrollan bajo estrictas medidas urbanas”. ¡¡¡¿Apostaría Barrueto su casa y su sueldo de 10 años a que eso es así?!!!! jajaja!!!… ¡nica!. ¡¡¡El que no esté de acuerdo que lance la primera UF!!!!
Sería interesante saber que va a suceder en aquellas zonas rurales donde existen pequeños propietarios agricola ( dueños de 1, 2,3,… hás.) que han vivido siempre allí (desde tiempos de sus abuelos, padres,…) y que piensan que al morir ellos, dejarán un terreno para sus hijos. Desafortunadamente ahora no podrán subdividirlos y en muchos casos, los hijos de aquellos deberán vender a vil precio estos terrenos para ellos emigrar a las ciudades, o mas bién, a la periferia formando nuevas poblaciones o campamentos, que en nada ayudarán ni a la agricultura ni a la nueva urbanización que se pretende imponer en nuestra región.
Nuestros urbanizadores deberían aprender de los ingleses que con sus politicas de urbanización lograron que Londres no se transformara en un monstruo de ciudad. (comparen Inglaterra que tiene 60 millones de habitantes con nuestro país, y cuantas ciudades de allí tienen mas de 1 millón de personas)
que si la Ciudad centralizada, el famoso Núcleo e imán urbano, se comerá viva a las nuevas comunas por lograr una “optima” dencificación rentada, eso es seguro.
Se exiende la mancha
se elimina el art.55 LGUC
aparece la subdivisión de 500m2 mínima
aumenta la dencidad….
todo lleno de Paz
pero de froimovich.
Hola, necesito saber aún más acerca de las condicionantes a las zduc, principalmente conocer aquellos puntos suceptibles de ser transgredidos.
Ciertamente me costo semanas de navegación llegar al PRMS (plan regulador metropolitano) para obtener la informacion oficial.
He leido algunos comentarios agregados por el señor “oltmann”, quien pareciera conocer bastante de la normativa.
Les agradecería mucho su ayuda, actualmente preparo un informe para la universidad acerca del tema, pero la curiosidad proviene desde hace años (urbansmo I) así que esperaré…..
Hola Gloria, en verdad lo que existe en el PRMS sobre zduc es realmente lo suficiente, a no ser que tengas que buscar en las circulares llamadas DDU que nos dan a nosotros los arquitectos revisores, buscalas en internet. Te mando una pista…..
investiga sobre la cantidad de vivienda social,, que tiene que tener una zduc y de que modo se aplica…Ahi hay un resquicio.
ok, muchas gracias…
Acerca del PRMS, …sinceramente, tan sin importancia es la arquitectura sobreviviente del campo que no se incluye nada referente a la proteccion o desarrollo del patrimnonio..?
Quien tiene informacion del pie andino?
gracias
muy bueno el comentario
Todos vemos el crecimiento de la ciudad como un problema de santiago donde se habla de problemas urbanos, de viviendas sociales poco dignas, pero realmente el problema sera ese, no sera que todos nos enfocamos en quejarnos de la normativas cuando el problema real es que en regiones no existen oportunidades las viviendas son aun mas indignas, proyectos como las casas chubi no dan dignidad ni planificacion urbana ni hablar de la caseta sanitaria, para mi no son mas que un capricho de diseño (casas chubi), creo que falta descentralizar el pais donde los nuevos profecionasles y trabajadores no solo vean oportunidades en stgo si no tambien en regiones. Para mi esto es por que asumismo el urbanismo en una escala muy pequeña y no a niveles intercomunales o de region al fin y al cabo somos un solo pais, encuentro inconsevible que en cartagena por ejemplo se declare lo abarca lo zarate que son villorrios con claramente un caracter rural se declaren urbano y el asesor urbano de como fundamento para esto, que de esta forma puedn tener plaza y otras cosas pura challa eso no ayuda en nada a mantener la poblacion en su lugar de origen.
Señores
“Hasta cuando nos sigue metiendo el dedo en la boca”
Esta gente (gobierno y grandes inmobiliarias, de los cuales los primeros tienen gran participación), al igual que muchos, siguen considerando el suelo urbano como un bien de carácter inagotable y normado por la demanda, siendo que evidentemente es escaso. Para esto dan excusas pobres de necesidad de expansión con el solo fin de generar mas expansión horizontal de baja densidad, que en otros piases del mundo es considerada como contaminación urbana.
Se quiere dar a entender a la ciudadanía un viejo concepto de comunas autosuficientes ( excelente , pero en una ciudad ya centralizada) , pero alguien a considerado que con un colegio, un super mercado y una pequeña placa comercial no basta?…. o acaso no piensan donde trabaja toda esta gente, la conectibidad con los polos de trabajo urbanos de estos nuevos proyectos , las dimensiones de los accesos a la ruta 68, toman como externalidad positiva las nuevas autopistas pagadas que ya están colapsadas a ciertas horas y que además son caras… tomando en cuenta que son viviendas de clase media.
—HACE cuanto tiempo TIENEN estos terrenos comprados, a cuanto lo compraron y como mágicamente se expande el cinturón urbano?…. cuanto se gana con un suelo que pasa de rural a urbano????
Raro…..
en vez de estar amparando esta clase de cosas, deberían de velar por una descentralización de Santiago, potenciando regiones… RENOVACION de barrios en deterioro como por ejemplo franklin ( y hay muchos mas), CLARO ESTOS TIENEN UN VALOR DE SUELO MAS CARO.