En el año 2003, la Contraloría aprobó la expansión del plan regulador de Santiago a 11 comunas rurales, principalmente ubicadas en la zona sur y norponiente de la ciudad, considerando el acelerado crecimiento de Santiago (1200 hectáreas al año). Esta expansión se conoce como Areas de Desarrollo Urbano Condicionado, ADUC, herederas directas de las Zoduc del año 1997. ¿Como se han desarrollado hasta la fecha? Les presento el caso de Pudahuel, que actualmente está en la noticia por la gran cantidad de proyectos que están siendo evaluados.
En términos generales, las ADUC son zonas donde se permite el desarrollo urbano por parte de privados, más alla de los límites fijados por el PRMS, bajo ciertas condiciones, las que apuntan principalmente a resguardar la calidad de éste, la mitigación de impactos e incentivar a los privados en invertir. Para esto se entregan una serie de requisitos que cada proyecto debe cumplir y que será analizado caso a caso por el Consejo Regional Metropolitano (CORE).
Los requisitos específicos plantean:
1_ Densidades mínimas (300 há / 30.000 hab) que aseguren una masa crítica autosuficiente y usos que contemplen servicios, equipamientos y actividades productivas.
2_ Mitigación de impactos en el sistema de transporte, en el ambiente, alcantarillado, aguas lluvias, etc.
3_Integración social, a través de la incorporación de viviendas con subsidio y social.
4_Participación local, a través de la previa aprobación de los proyectos por parte de los municipios antes de ser presentados al CORE.
La comuna de Pudahuel actualmente tiene una población de aproximadamente 200.000 habitantes. En un plazo cercano a las 2 décadas, esta población podría verse duplicada, producto de la suma de proyectos que están siendo analizados y evaluados de acuerdo a los requisitos de las ADUC, las que generan grandes expectativas producto de las condiciones de accesibilidad que han ganado esas áreas con la precencia de Costanera Norte, la Norte Sur, Américo Vespucio y la ruta 68, más cercanía al metro y aeropuerto.(En 15 minutos es posible estar en el centro de Santiago via Costanera Norte)
A raiz de esto, se reunieron los grupos de inversionistas Hurtado-Vicuña-Cruzat, Santa Cruz y Enersis (a través de Enea), para lograr el desarrollo de estos proyectos y lograr cumplir con los requerimientos de ser ADUC. Actualmente estos proyectos se encuentran en la etapa de evaluación de impactos en el sistema de transporte y aprobación de estudios viales.
¿Cómo se plantean estas propuestas?
Las 3 iniciativas que se están desarrollando son: Urbanya, que espera la construcción de 17.625 viviendas para 70.500 habitantes, Enea (nueva etapa) con 6.983 viviendas para cerca de 30.000 habitantes y Praderas, el más grande de todos, donde se intervienen 1.200 hectáreas para albergar 30.000 viviendas y 120.000 habitantes, integrando el segmento de la vivienda social, media y media alta.
Todas ellas contemplan la existencia de servicios como colegios, consultorios y comercio. Se habla de inversiones por montos alrededor de los US $ 5000 millones, que ciertamente beneficiarán el desarrollo de una comuna como Pudahuel, la que se proyecta como lo hizo Huechuraba a partir de la construcción de Ciudad Empresarial.
El Proyecto Lomas de lo Aguirre es el primero en realizarse en esta zona, y ya está bastante consolidado. Ha superado el tema de la repetición sin fin de casas, dando paso a una mayor variedad y tal vez identidad. Cuenta con iglesia, supermercado y sistema de transporte hacia el metro.
El proyecto Ciudad de los Valles, que si se rige por las normas de las ADUC es otro que está en pleno desarrollo, estando en las primeras etapas ya cuenta con colegio y supermercado. Este se ha construido a partir de la sumatoria de “barrios” menores con accesos controlados, los que se separan por la calidad y tamaño de las casas, las que se repiten una y otra vez.
^Aunque no se insertan en la política del desarrollo condicionado, por ser anteriores, sientan el precedente para este tipo de crecimiento en el sector.
Si bien no plantean nada nuevo en términos de morfología, sino que mantienen el modelo de crecimiento que se ha desarrollado hasta ahora en otros sectores periféricos, las ADUC presentan la ventaja que controlan este crecimiento en cuanto a que lo regulan, superando el problema de las urbanizaciones a través de parcelas de agrado, y gracias al modelo de gestión aplicado, aportan a la construcción de infraestructura y alivian un poco la labor de los municipios.
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Las miserables gotas que cayeron en la ciudad de Santiago durante esta semana, nos mostraron, una vez mas, el triste estado de las viviendas sociales; las que fueron recibidas hace muy poco tiempo, por la comunidad de la toma de Peñalolen. Con muy malas terminaciones, barrial en los accesos, sin aislaciones, y una gran lista de faltas, reflejan la desigualdad y lo peor aun, las desconsideracion.
Volvemos a hablar de lo mismo…. “Mas cantidad (de casas en este caso) por menos calidad”, mas por menos; aun no comprendida la relacion de calidad por sobre cantidad. Es irracional querer hacer todo con tan bajo costo de construccion. El desastre de la vivienda social debe ser corregido de una vez pra una vida digna de cada habitante.
Un detalle no menor en este asunto, nos da cuenta de que la gente que llega a vivir en estas 2nuevas viviendas” son muchos albañiles, que si saben de terminaciones, buenas obras, y calidad de construccion, que viajan dia a dia hacia sectores perifericos en auge constructivo, donde lujosas casa y edificios de departamentos son ejecutados por ellos mismo, y cuando llegan a sus casa, ven la triste realidad , luego de haber cruzado la ciudad entera. Ellos mismos quizas con sus mismos conocimientos y experiencia constructiva, comienzan a moldear su casa aus manera, de forma de corregir las faltas en condicion personal. Pensar que ellos construyen obras esplendidas y perfectas y vivien en una casa desastre de miles de errores absurdos, porque la plata es la que los genera, como el diseño, criterio y autoridad politica, que resuelven el desastre.
Es absolutamnete necesario, corregir el desastre de las viviendas sociales y participar activamente en desarrollar proyectos de calidad, aunque sean pocos, pero si que contrasten positivamente con los actuales.